[스포츠서울]Q. 맞벌이 부부 교사 H(51)씨.
그는 은퇴 후, 아내와 함께 전원생활을 하려고 한다. 그래서 전원주택 및 텃밭으로 사용할 땅을 경매로 매입할 생각이다. 열심히 경매 공부를 하던 중, 충청남도 예산에 위치한 땅(전, 2,800㎡)을 발견했다. 공부상으로는 도로(3미터)에 붙어 있었다. 전원주택을 짓고 텃밭을 가꾸기에 좋은 땅으로 보였다. 권리분석도 간단했다. 1순위 근저당권, 2순위 경매개시 결정 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸되는 권리였다. 그런데 주말에 현장에 나가보니, 땅 위에 농작물(배추, 무)과 사과나무 수 십 그루가 있었다. 경매로 땅을 매수하면 농작물과 과수의 소유권도 매수자가 함께 취득할 수 있는지 궁금하다.
A. 천연과실에는 과수의 열매, 곡물, 광물, 석재, 토사 등이 있다. 이러한 천연과실은 명인방법 등으로 제3자에게 양도된 경우가 아니면, 토지의 구성부분이다. 즉, 농작물도 토지의 일부다. 그러므로 토지소유자가 농작물의 권리도 행사할 수 있다. 하지만 타인 소유의 땅에 사용 · 수익에 권한(지상권 등)이 없는 사람이 농작물을 경작한 경우, 그 농작물의 소유권은 경작한 사람에게 귀속한다(대법원 70도82 참조). 다시 말해 토지소유자가 아닌 사람이 농작물을 재배하면, 설령 그것이 부당하게 경작된 경우에도 그 농작물은 경작한 사람의 소유가 되는 것이다. 다만, 토지소유자는 농작물을 경작한 사람에게 토지 사용에 대한 지료를 청구할 수 있다.
경매의 경우에도 마찬가지다. 타인의 땅에 권원이 없는 사람이 농작물을 경작한 경우, 그 농작물은 매수자가 아닌 경작한 사람이 소유권을 갖게 된다. 그러나 소유자(채무자)가 농작물을 경작한 경우에는 경매방법(강제경매, 임의경매)에 따라 그 농작물의 소유권은 각각 다르게 인정된다.
우선 강제경매를 보자. 천연과실(농작물)이 매각허가결정시까지 수확기에 달하면, 그 농작물은 소유자에 의하여 수취될 것임을 예상할 수 있다. 그러면 그 농작물은 매각물건의 평가대상에서 제외한다(민사집행법 83조 참조). 농작물은 소유자가 취득할 수 있다는 얘기다. 반면 농작물이 매각허가결정시까지 수확기에 달하지 않으면, 그 농작물의 소유권은 매수자가 취득한다.
하지만 임의경매인 경우에는 농작물은 매수인 소유가 된다. 왜냐하면 저당권의 효력은 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에도 미치기 때문이다(민법 제359조 참조). 한편 농작물에 대한 소유권을 넘겨주지 않을 경우, 인도명령결정에 의한 강제집행으로 소유권을 넘겨받으면 된다.
참고로 미등기 수목도 토지의 일부다. 그러므로 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매된다. 당연히 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하게 된다. 그리고 이를 최저경매가격으로 공고한다. 다만 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다(대법원 98마1817참조)
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