[스포츠서울] 토지 경매에서 수목은 쉽게 찾아볼 수 있다. 과수원의 나무, 임야의 초목, 단독주택의 정원수 등 그 경우는 다양하다. 그런데 수목이 있는 경매 물건을 입찰할 때 투자자가 고려할 것이 있
다. 바로 수목의 소유권이다. 왜냐하면 소유권이 있는 수목으로 인해 법정지상권이 성립할 수 있기 때문이다.

기본적으로 경매에서 소유권이 없는 수목은 그 토지의 부합물로 인정된다. 이렇게 토지의 부합물로서 수목은 해당 토지와 함께 감정평가된다. 매각시 토지 소유권과 함께 수목은 매수인에게 이전된다(대법원 98마1817 참조). 그러나 토지 위에 고가 또는 다수의 수목이 포함되면 감정평가의 매각목록에 빠져있을 수 있다. 이때 투자자는 수목의 소유권에 대해 확인이 필요하다.

수목의 소유권은 명인방법이나 입목등기에 의해 공시된다. 이렇게 공시된 수목은 별개의 부동산으로 인정된다.

명인방법이란 수목에 소유주를 나타내는 팻말이나 이름표 등을 설치함으로써 다른 사람에게 수목의 소유권을 알리는 것이다. 그렇지만 흰 페인트를 칠했거나 번호를 매긴 것처럼 특정인을 나타내지 않은 방법은 명인 방법이 되지 않는다(대법원 89다카9064, 90다20220 참조).

입목등기란 산림청에 소유권보존 등기를 받고 입목등기부에 기재한 것을 말한다. 이렇게 입목된 수목은 토지와 분리되어 양도되거나 저당권의 목적이 된다. 즉, 입목된 수목은 그 토지의 소유권과 각각 분리된 소유권을 갖는다는 얘기다(입목에 관한 법률 제2조, 제3조, 제6조 참조).

그래서 입목등기된 수목이 있는 토지에 근저당권이 설정되어 있을 경우 법정지상권이 성립될 수 있다. 수목의 법정지상권은 ①토지 위에 수목이 존재하고 ②근저당권 설정 당시 토지와 수목이 동일인의 소유이며 ③경매로 인해 토지와 수목의 소유자가 달라져야 성립한다.

참고로 지상권이 있는 수목의 존속기간은 30년이다. 만약 지상권의 존속기간까지 수목이 살아있다면 수목의 소유주는 매수인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다. 그러나 토지 매수인이 계약의 갱신을 원하
지 않으면 수목에 대한 매수청구권의 행사가 가능하다(민법 283조 참조).

따라서 수목에 법정지상권이 존재할 경우 매수인은 토지 이용에 제한을 받는다. 미래가치가 있는 토지라도 이용이 제한될 경우 매수인에게 손실이 될 수 있다. 따라서 수목이 있는 토지를 경매로 매수할 때는 반드시 수목의 소유권과 법정지상권 성립여부를 검토해야 한다.

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