성호건 한국부동산개발연구소 대표. 제공|한국부동산개발연구소

[스포츠서울]우리나라 사람들은 아이, 어른 할 것 없이 ‘갓물주’(건물주를 신격화한 표현)가 되고 싶어한다. 그리고 갓물주가 되기 위해서 기본적으로 토지에 대한 욕심이 있다.

실제로 주변에 친하게 지내던 동생 중에는 고등학교 때부터 “난 명동 한복판에 주차시설을 차리고 그 옆에 1층엔 카페, 2층엔 사무실, 3층엔 술집, 4층엔 내가 살거야. 명동엔 주차할 곳이 마땅치 않아 수익이 상당할 거고 그 옆에 카페를 두면 주차한 사람들이 카페나 술집을 이용할테니 정말 떼돈을 벌거야”라고 입버릇처럼 말하던 이도 있었다. 또 주변에는 “전원주택을 샀는데 생각보다 자주 안 가게 되더라. 그래서 주택을 숙박시설로 용도변경해서 펜션으로 운영해볼까 싶다. 옆집도 그렇게 했는데 막상 운영을 하니 생각보다 수익이 상당하다고 하던데. 나도 그렇게 해야겠어! 그리고 숙박시설로 용도변경하면 1가구 2주택에도 안 들어간다 하니 1석2조 아니야?”라는 분도 있다.

상당히 매력적으로 들린다. 요즘처럼 서울, 지방 할 것 없이 빈집이 늘어나고 있는 시점에 활용할 방안을 만든다는 것은 꽤 좋은 생각이다. 그러나 여기에는 법적으로 불가능한 요소가 있다. 그 이유를 살펴보고 해법까지 한 번 찾아보자.

먼저 내 땅에 어떤 건축을 할 수 있는지 알기 위해서는 ‘국가법령정보센터’ 사이트에 들어가 ‘건축법 시행령 별표1’을 봐야 한다. 그러면 단독주택부터 아파트, 근린생활시설, 주차장 등등 건축물에 대한 용어와 정보들을 볼 수 있다. 물론 우리가 흔히 쓰던 카페라는 말은 법적 용어가 아니므로 근린생활시설로 허가 받아 ‘휴게음식점’ 혹은 ‘일반음식점’으로 사업장을 내야 한다. 내가 어떤 건축물을 짓고 싶은지 법적 용어를 확인했다면 다음으로 ‘토지이용규제정보시스템’을 통해 내 땅이 어느 용도지역에 속해있는지 알고 그 용도지역에 맞는 건축물을 찾으면 된다.

해당용도지역에서 어떤 건축물을 지을 수 있는지 보려면 이번엔 ‘국가법령정보센터’에서 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표’를 살펴봐야 한다. 전원주택을 가장 많이 짓는 용도지역은 일반적으로 ‘계획관리지역’과 ‘자연녹지지역’이다. 계획관리지역은 건축할 수 ‘없는’ 건축물을 제한해 뒀고 자연녹지지역 내에서는 건축할 수 ‘있는’ 건축물을 정해놓았다. 즉 자연녹지지역에서는 정해놓은 건축물만 허가되며 계획관리지역에서는 법에서 정해놓은 내용에 특별히 적용받지 않는 한 원하는 시설로 건축할 수 있다.

그럼 바로 위 사례를 돌아보자. 자신이 쓰지 않는 전원주택을 숙박시설로 활용하는 것은 왜 안될까? 이는 건축주의 전원주택이 자연녹지지역 안에 있기 때문이다. 자연녹지지역 안에서 일반적으로는 ‘숙박시설’을 허가받을 수 없다. 관광지나 관광단지가 아니면 자연녹지지역 내에서는 숙박시설을 허가해주지 않는다.

그렇다면 자연녹지지역 안에 위치한 전원주택을 가진 주인은 잘 가지도 않는 집을 갖고만 있어야 할까? 그렇지는 않다. 우선 숙박업 외에 ‘근린생활시설’로 활용 가능한 것이 무엇인지 살펴보고 용도변경 후 임대할 수 있다. 꼭 펜션으로 활용하고 싶다면 ‘숙박업’이 아닌 ‘민박업’이이라는 틀에서 가능하다. 다만 ‘숙박업’과는 차이가 있다. 민박업을 신청하려면 신청자의 주소가 민박집과 같아야 한다. 법적으로 민박업은 실거주 요건을 정해놓았기 때문이다.

이렇듯 전원주택을 용도지역 안에서 허가가 가능한 쪽으로 용도변경하면 가치를 상승시킬 수 있다. 가장 중요한 것은 “내 땅을 내 마음대로 하는데 누가 뭐라 그래?”라고 생각하는 것은 구시대적 발상이다. 구체적인 내용을 정하는 ‘지구단위계획’까지 들어가면 생각보다 더 많은 제한이 있다. 실제로 연남동에서는 같은 용도지역인데도 지구단위계획에 의해 일부 지역은 술을 팔지 못하게 제한된 구역이 있어 이를 모르고 매입했던 건축주나 세입자들이 낭패를 보기도 했다. 덜컥 매입하고 난 뒤 고민하지 말고 나중의 활용까지 고려해 충분히 학습한 후 매입하는게 좋다.

<성호건 한국부동산개발연구소 대표>