[스포츠서울]매수자가 경매에 나설 땐 반드시 매각물건명세서를 확인해야 한다. 즉, 매수자가 매각물건명세서의 기재사항만 정확하게 이해하고 경매에 참여해도 손해를 당하는 일은 어느 정도 피할 수 있다. 아래와 같이 매각물건명세서에 대한 3가지 사항만 정확히 알아두자.

첫째, 매각물건과 일치 여부를 확인하자.
집행법원은 현황조사서, 평가서, 등기부를 기초로 매각물건명세서를 작성한다. 매각물건명세서는 ①부동산의 표시 ②점유관계와 관계인의 진술 ③부동산에 관한 권리 또는 가처분 ④지상권의 개요 ⑤임의적 기재사항으로 구성되어 있다. 이는 목적물의 정보를 매수희망자가 쉽게 얻을 수 있도록 함이 목적이고 나아가 예측하지 못하는 손해를 방지하는데 취지가 있다(대법원 2010마1291 참조).

둘째, 입찰기일 7일 전에는 반드시 확인하자.
매각물건명세서는 매각기일 1주 전까지 누구나 볼 수 있게 비치된다(민사집행법 105조 참조). 그런데 사본을 비치한 후 정정이 된다면 해당 내용을 명백히 기재해야 함이 원칙이다. 그런데 매각 기일로부터 5일 전에 입찰결정에 중대한 영향을 미치는 내용을 정정하고 별도의 고지가 없이 매각되었다고 가정하자. 그러면 법원 직권으로 매각불허가 결정이 가능하며 매수인의 이의 신청도 가능하다(민사집행법 제121조, 123조 참조).

셋째, 경매물건을 잘 모르면 매각물건명세서부터 시작하자. 경매의 시작은 권리분석이다. 하지만 경매를 처음 접하는 사람들은 다양한 특수권리가 두렵다. 그리고 어떤 권리들이 매수자에게 위협이 되는지 판단하기도 어렵다. 이러한 경우 집행법원의 작성내용을 신뢰하면 된다. 만약 작성의 오류로 인하여 매수인에게 예측 불가능한 손해를 입게 했다면 국가가 이로 인해 발생한 손해에 대한 배상책임을 부담하기 때문이다(대법원 2006다913참조).

그러나 모든 것을 매각물건명세서가 판단해 줄 수는 없다. 법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인해 매각부동산의 현황 또는 권리관계가 정확히 파악하기 어려운 경우도 있기 때문이다. 그러한 경우 매각물건명세서는 현황 또는 권리관계가 불분명하다는 내용을 그대로 기재해 준다. 즉, 해당 물건에 대해서는 매수인이 스스로 판단해야 한다.

따라서 매각물건명세서의 내용으로 경매 물건의 전부를 파악할 수는 없다. 하지만 매각물건명세서 없이 경매의 숨은 위험을 찾는 것은 불가능하다. 매각물건명세서의 기재 내용을 바탕으로 꾸준히 경매지식을 습득하여 경매에 도전해보자.

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