성호건 한국부동산개발연구소 대표.

[스포츠서울] 토지를 매입하거나 집을 지을 계획이 있다면 ‘최소 건폐율’ 개념을 미리 살펴보자. 건폐율과 용적률의 개념은 보통 ‘국토의계획및이용에관한법률’ 혹은 ‘건축법’을 통해서 접할 수 있다. 그러나 해당 법 어디에도 ‘최소 건폐율’ 내용은 찾기 힘들다. 이 개념을 모른다면 우리는 토지를 매입하거나 집을 짓는 데 있어 허가를 못 받을수도 있는 위험이 발생할 수 있다. 이번 칼럼에서는 최소 건폐율에 대해 살펴보도록 하겠다.

예를 들어 우리가 토지 200평을 매입했다고 가정해보자. 자금 상황이나 은퇴시기 등으로 인해 당장 집을 근사하게 지을 계획은 없다. 그러나 토지도 매입했으니 조그마한 이동식 주택을 가져다 놓고 편하게 주말주택처럼 사용하고 싶다. 건축과에 6평 이동식 주택에 대해 건축허가를 신청하니 해당 자치에서 요구하는 ‘최소건폐율’을 지키지 않아 허가를 내줄 수 없다는 답변을 들었다. 이런 상황이 이해됐다면 본격적으로 이 개념에 대해 알아보겠다.

이 관점에서 보면 비록 법에는 없는 개념이라 할 지라도 실무적으로 어느정도 이해가 된다. 임야나 농지 등에 개발행위허가 및 건축허가를 받고 집을 짓거나 어떠한 건축을 한 후 준공을 받게 되면 그 토지의 지목은 ‘대지’로 전환된다. 일반적으로 대지의 가치가 임야나 농지의 가치보다는 훨씬 높다는 것을 알고 있을 것이다. 그런데 200평 토지에 겨우 6평 남짓한 집을 임의로 지은 것에 대해 그 토지 전체를 대지로 전환시킨다는 것은 다소 투기적인 모습으로 보일 수 있다.

만약 여기서 조례 혹은 지방행정처리에 있어 최소 건폐율 개념이 없다면, 200평이 아니라 2000~ 수십만평이 6평 주택 하나로 전체가 대지로 전환될 수도 있다. 이는 충분히 누군가가 자산을 비정상적으로 키우기 위해 실제 사용 여부와 달리 악용할 수 있는 것이다. 따라서 법에는 없지만 지방자치별로 임야나 농지에 대해 개인이 지나친 전용을 막고자 건축허가 때 토지대비 최소 건폐율이라는 개념을 갖고 있다.

또 다른 관점에서 ‘최소 건폐율’의 개념이 생길 수 있는 것은 바로 소득세법이다. 부동산 규제가 많아질수록 비과세 양도소득 내용은 중요한 부분이다. 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 1항을 살펴보면 ‘다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세)를 과세하지 아니한다’라고 적시하고 있다. 그 다음 각호 중 3호의 내용을 이렇다. ‘다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 ‘이에 딸린 토지’로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱해 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는 소득’이다.

이를 해석하면 내가 매입하려는 토지나 전원주택의 실지거래가액이 12억원을 넘지 않는다면, 다른 양도소득세 비과세요건을 충족하는 주택일 경우엔 그에 딸려 있는 토지까지 비과세 혜택을 준다는 것이다. ‘대통령령으로 정하는 배율을 곱해 산정한 면적 이내의 토지’의 개념에 대해서도 알아보자. 이에 대한 내용은 소득세법 시행령 제154조(1세대주택의 범위)을 보면 알 수 있다. 여기서 7항 1호와 2호를 살펴보면 수도권내의 토지 중 주거지역과 상업지역 그리고 공업지역은 3배, 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지는 5배, 수도권 밖의 토지 역시 5배, 마지막으로 그 밖의 토지는 10배라고 나와있다.

즉 위 해당 용도지역에 따라 내가 주택을 건축한 면적의 3배부터 10배까지만 주택에 딸린 토지로서 인정을 하고 다른 비과세 요건이 충족됐을 시 해당 토지 양도에 대해서도 비과세를 해준다는 것이다. 따라서 명확히 최소 건폐율이라는 단어를 포함하지 않더라도 주택에 딸린 토지로서 지나치게 큰 면적에 대한 비과세 혜택은 허용하지 않겠다는 의미이기도 하다.

이처럼 투기 및 개발, 혹은 지나친 세금 혜택을 막기위해 주택 대비 토지면적 개념은 중요한 것이다. 법에는 없지만 조례마다 요구하는 최소 건폐율(평균 10%~20%)이 있을 수 있으므로 땅을 매입할 때부터 이 개념을 이해해야 건축허가를 받는데 큰 무리가 없을 것이다. 이미 넓은 토지가 있을 때 최소건폐율에 의해 허가를 못 받는 상황이라면 지방 행정에서 요구하는 최소 건폐율에 맞는 만큼 토지 분할 작업을 하면 된다. 물론 분할하는 데도 비용이 들어가니 이왕이면 이 개념을 가지고 토지 매입부터 신중히 접근하는 것이 가장 좋을 것이다.

성호건 한국부동산개발연구소 대표