<성호건 한국부동산개발연구소 대표>

[스포츠서울 | 정리=김자영기자] 도시의 아파트나 오피스텔과 비교해 전원주택은 시세를 판단하기 어렵다. 같은 자재로 같은 집을 지어도 시공비를 비롯해 마당, 조경에 대한 비용이 천차만별이기 때문이다. 그러나 시장에서는 거래에서 인정해 주는 금액과 그렇지 못한 금액은 대체로 정해져있다. 집에 대한 내외장재 비용, 주차박스 등에 대한 비용은 대체로 인정받는 부분이지만 잔디나 조경수에 들어간 비용은 매수자로부터 가치를 인정받기 어렵다. 전원주택을 거래할 때 잘 가꿔진 조경이 거래에 긍정적인 영향을 미칠수는 있지만 원하는 만큼 인정받기는 어렵다는 점을 전제로 큰 틀에서 전원주택의 적정 매매가에 대해 분석하는 방법을 소개한다.

필자가 전원주택을 계산하는 방법은 이렇다. 사실 가장 중요한 것은 토지시세가 적정한지를 파악하는 것이지만 대략적인 지역 토지시세를 알고 있다는 전제 하에 주택부터 토지가격을 역으로 유추한다. 올해 양평군 지평면에서 발생한 주택거래 내역을 살펴보겠다. 주택실거래가는 관련 어플이나 국토교통부 실거래가 서비스를 통해 무료로 확인할 수 있다. 해당 부동산의 토지면적은 221평, 건물면적은 59평이다. 여기서 건물면적이 59평이라고 해서 주택도 59평인 것으로 이해해서는 안 된다. 필자는 이 물건을 알고 있어 보기 편하게 임의로 나눠놓았지만 건축물대장상 연면적에서 주차박스가 있을 경우에는 이 면적도 함께 적혀있을 수 있기 때문이다. 따라서 이를 나눠 볼 수 있는 기준이 먼저 필요하다.

주차박스를 제외하고 이 주택을 큰 틀에서 보면 토지 221평에 주택면적은 약 39.61평이다. 주택은 벽돌구조에 사용승인일이 2017년이다. 대략 2017년 당시 벽돌구조 주택 시공 비용을 확인하면 정확하게 산정할 수 있지만 처음 집 짓는 사람 입장에서는 쉽지 않다. 따라서 필자의 경우 3~4년 전 시공 기준으로 목조주택과 경량철골조(스틸하우스) 주택은 평당 400만~500만으로 계산하고 철근콘크리트나 벽돌주택의 경우 평당 550만~650만원 정도로 계산한다. 더 정확하게 알고 싶다면 시공사에 전화해서 당시 시공가를 물어봐도 좋다. 필자는 10년이 지난 주택들은 골조 값만 인정해서 평당 200만~250만원으로 계산하고 20년 이상 된 주택들은 건물은 모두 감가하고 땅값만 계산한다.

이를 바탕으로 따져보면 이 집의 주택가는 벽돌구조에 따라 최소 평당 550만원으로 잡고 40평을 곱하면 주택 값만 약 2억2000만원이 나온다. 그럼 실거래가인 5억4350만원에서 2억2000만원을 빼면 2억2350만원이 땅 값으로 책정되는 것이다. 이를 토지 평수인 221평으로 나눠보면 평당 약 101만원이 된다. 이 금액을 주차박스가 있는 땅을 기준으로 내가 알고 있는 대략적인 지역 토지 시세와 비교해보면 된다.

여기서 건축물을 직접보고 내가 얼마만큼 가치를 두냐에 따라 토지 값을 더 비싸게 평가할 수 도 있고 싸게 평가할 수도 있다. 건축물이나 조경, 기타 시설이나 관리 컨디션에 따라 그 가치를 제외하고 토지 값이 괜찮은 가격인지 평가하면 되는 것이다.

예를 들어 위 계산에서는 주택을 평당 550만원으로 계산했지만 4년이 지난 집이고 구조를 제외한 내외장재가 좋지 않아 평당 400만원 정도가 적정하다는 생각이 들면 집은 1억6000만원으로 이를 실거래가에서 위와 같이 빼고 토지평수를 나눠보면 토지 평당가는 약 174만원으로 올라간다. 실제로 이 주변에 집이 지어져 있는 대지 값은 평당 160만~170만원에 형성된 것으로 확인했다. 시세보다 조금 비싸다고 느낄 수도 있겠지만 조경 비용이나 매도자가 집을 살면서 관리한 비용 정도라고 인정해주고 평가를 해보면 되는 것이다. 이 계산법은 필자가 토지나 주택 등을 컨설팅 하는 과정에서 적용시켜 보면 상당히 근접하다.

이렇게 일정 평가를 위해 정해놓은 기준에 따라 전원주택도 시세를 파악해볼 수 있다. 감정평가에 따른 건물의 감가 기준이 있겠지만 개인 주택 단위에서는 대출을 받거나 담보를 받는 경우가 아니라면 딱 그 기준으로 보기 어렵고 개인적으로 그 평가에 대한 기준만 잡아 가면 충분히 내 만족 대비 적정 가격을 알아볼 수 있다. 이는 일부 공인중개사들 조차 잘 모르는 내용으로 집을 사는데 있어 꽤 유익할 것이다.

<성호건 한국부동산개발연구소 대표>