성호건 한국부동산개발연구소 대표. 제공|한국부동산개발연구소

[스포츠서울] 일전에 무자본으로 토지를 개발했던 B씨 사례를 소개한 적이 있다. 공인중개사를 기반으로 부동산을 시작해서 지주공동사업으로 집 2채를 지어 분양했던 에피소드다. 토지는 위치나 조망, 환경 등을 봤을 때 집이 지어져 있으면 정말 멋질 것 같은 공간이었는데 토목공사가 되지 않은 자연 임야 상태 그대로였기 때문에 일반 고객들이 섣불리 접근하기 어려웠다. 그렇다고 토지 소유주가 집을 지을 수 있는 자금은 없었다. 그러나 B씨는 집을 지으면 분명 팔린다는 확신이 있었기에 투자금을 끌어와 200평의 토지를 100평씩 분할해 각각 30평의 집을 지었다. 토목공사비를 포함한 토지원가 1억에 시공비 1억3500만원, 기타비용 500만원정도를 추가해 원가를 약 2억4000만원~2억4500만원으로 잡았다. 주변 시세로 본다면 약 3억 초반때 정도지만 빠르게 분양하기 위해 2억9000만원으로 중개했다. 아주 짧은 시간은 아니었지만 토지 상태로 있었을 때보다 약 5000만원 정도의 부가가치를 만들며 중개에 성공했다. 지주에게 토지 원가 외의 추가이익을 주고 B씨도 단순 중개 외의 부가가치를 얻을 수 있었다.

이런 사례를 보면 지주공동사업은 각자가 갖고 있는 유·무형의 재산을 가지고 부가가치를 만들어낼 수 있는 것처럼 보인다. 단순히 원가 외에 추가 이익이 발생해서가 아니다. 지주는 자본이나 지식과 경험이 부족했고 B씨는 지식과 경험은 있지만 땅을 매입해 건물까지 지을만한 자금은 없었다. 이들이 서로 부족한 반쪽을 채워주면서 1+1=2가 아니라 3, 4가 되는 부가가치를 만들어 냈다. 그러나 이 사례는 확률상 아주 운 좋은 케이스라고 봐야 한다. 운이 좋다는 것은 단순히 잘 팔렸다에서 끝나는 것이 아니라 토지를 개발하고 집을 짓기 위한 개발행위허가부터 건축허가까지 무난하게 진행됐다는 부분까지 포함해야 한다. 더 앞으로 간다면 사업타당성 검토와 그들의 의견 일치가 잘 됐다는 점부터 시작해야 한다.

실제로 지주공동사업이 성공하는 경우는 생각보다 그렇게 많지 않다. 특히 소규모 빌라나 전원주택, 단독주택 같은 경우 더 그렇다. 지주공동사업은 큰 틀에서 세 가지의 경우가 있다. 먼저 지주가 시행사 혹은 시공사(이하 업자)에게 토지를 양도하고 간접적으로 개발하는 것이다. 지주는 분양이 끝난 뒤 업자로부터 토지대금을 받는다. 지주가 직접 사업시행자가 돼 집을 지은 후 분양하고 나면 업자에게 개발과 시공에 대한 대금을 지불하는 방식도 있다. 마지막으로 법인을 설립해 업자와 도급계약을 한 후 공동으로 사업을 시행한 뒤 수익을 공유하는 방식도 있다.

어떤 협상을 하느냐에 따라 갑, 을의 느낌이 나뉘어지고 실질적인 수익의 크기도 달라진다. 만약 내가 지주이고 지주공동사업을 하고 있다면 적어도 그 시장의 토지시세를 어느 정도 명확히 아는 것이 좋다. 지주들은 기본적으로 자신의 땅에 대한 애착을 갖고 있기 때문에 아주 작은 이점도 굉장히 크게 부풀려 스스로 가치를 고평가하는 경우가 많다. 토지가를 책정할 때도 주변에서 가장 높은 금액에 팔렸던 금액 혹은 비싸게 부르는 호가를 기준으로 생각하는 경우가 대부분이다. 따라서 실제 거래가 됐던 실거래가 위주로 객관적 판단을 해보는 게 좋다. 그리고 개발비와 시공비에 대해서도 어느 정도는 알고 있어야 업자들이 너무 많은 이익을 챙기려고 하는 것인지 아닌지 판단할 수 있다. 직접 자금을 들여 공사를 하거나 노하우를 사는 부분에 있어 업자들의 이익을 인정하는 관용도 필요하다. 분양만 잘 되면 지주와 업자 모두 윈윈하며 행복하게 웃을 수 있지만 어느 한 쪽이 필요 이상의 이익을 욕심 내는 순간 그 사업은 모두가 죽는 게임으로 돌아 설 수가 있다. 공사가 되던 중 멈춘 현장도 많고 유치권이나 소송 중인 현장도 정말 많다. 지주공동사업을 생각하는 이가 있다면 좋은 부분에만 현혹되지 말고 꼭 이런 부분도 파악하고 진행하길 바란다.

<성호건 한국부동산개발연구소 대표>