[스포츠서울] 경매에 있어 특수권리는 매수인에게 항상 독이 되는 것은 아니다. 목적에 따라 득이 되는 특수권리도 있다. 법정지상권의 경우가 그러하다. 미래가치가 양호하고 투자기간에 있어 여유가
있다면 전략적인 투자의 방법이 있다.

법정지상권은 토지와 그 지상의 건물이 동일인 소유였으나, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 성립한다. 이러한 경우 매수인은 자유롭게 건물을 처분·철거할 수 없다.

하지만 토지 매수인은 매각대금을 납부함으로써 지료를 청구할 수 있다. 지료는 당사자간의 협의를 원칙으로 한다. 그러나 협의가 불가한 경우 지료결정청구에 의한 지료결정판결로 법원이 정한다. 월 지료는 (기초가격X연면적X기대이율)+필요제경비/12이다. 이때 기초가격은 감정시점을 기준으로 책정하며 기대이율은 농지 2%, 주거용지 4%, 상업용지 6% 수준으로 정해진다(한국감정평가협회 보상평가지침 제49조 제4항 참조).

만약 2년 이상 지료가 연체되면 매수인은 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 2년의 의미는 연속의 개념이 아니며 연체된 기간의 합이 2년을 넘으면 인정된다. 예를 들어 1년차 납부, 2년차 미납, 3년
차 납부, 4년차 미납이면 2년 이상 연체로 본다(대법원 2005다37208).

다만, 기간 계산에 있어 종전 소유자에 대한 연체기간의 합산은 불가하다. 즉, 매수인은 토지의 소유권을 인도받은 후부터 지료 연체기간을 고려해 법정지상권의 소멸을 주장해야 한다는 얘기다(대법원
99다17142 참조).

법원이 정한 지료는 지가의 변동, 세금 부담의 증가 등의 사유로 인해 증감이 청구될 수 있다. 변경된 지료는 변경 청구한 때를 기준으로 소급하여 효력이 발생한다. 그러나 법원의 결정 전까지는 기존
지료가 지급되어도 지료의 연체로 보지 않는다(민법 제286조 참조).

법정지상권은 토지 활용을 제한하는 권리다. 하지만 투자의 목적에 따라 기회가 되기도 한다. 미래가치가 양호해도 법정지상권의 성립을 원인으로 활용이 제한되어 시장보다 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 있기 때문이다. 매수 후 지료를 청구할 수도 있다. 다시 말해 당장의 개발 목적이 아닌 미래가치를 기대한 장기 투자라면 지료청구를 통해 수익을 얻을 수도 있다는 말이다. 지료의 연체 또한 투자자의 걱정은 아니다. 이는 법정지상권 소멸의 가능성을 의미하기 때문이다. 법정지상권은 알고 보면 경매 물건의 미래가치, 투자목적에 따라 약이 될 수 있다.

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