[스포츠서울]우리는 경매로 여러 종류의 부동산을 매수할 수 있다. 그 중에 단독주택, 다세대, 상가, 꼬마빌딩 등은 매수할 때 주의할 점이 있다. 바로 위반건축물 여부를 확인하는 것이다. 건축물대장을
살펴보면 '위반건축물'이 기재되어 있다. 또 위반일자, 위반내용, 시정명령 등의 내용을 확인할 수 있다. 예를 들어 건축물대장 변동사항 란에 '건축과-2017.01.26, 위반건축물 등재(무단높이증축)'로
기재되어 있는 것이다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 법률 제8조 참조).

문제는 아직 적발되지 않아 건축물대장에 등재되지 않은 경우이다. 매수인이 미처 몰랐던 사유로 매수 후 위반건축물로 적발되면 해당 관공서로부터 원상복구 시정명령을 받게 된다. 이를 따르지 않으면 이행강제금이 부과된다. 그리고 인허가 신청 시 제한되는 불이익이 따른다. 그래서 경매 물건은 현장확인이 필요하다. 또 건축물 대장과 현황의 차이 및 위반사항 여부를 사전에 점검해야 하는 것이다.

위반건축물의 사유로는 ①무허가 건물(건축허가 없이 신축, 옥탑방 증축) ②불법 대수선(발코니 확장, 다가구 쪼개기) ③무단용도변경(1층 주차장을 다가구나 상가로 이용) ④건축물 규정 위반(건물 간 인접거리, 일조권 사선제한) ⑤준공 미승인(허가 도면과 상이한 건축) 등이 있다(건축법시행령 제115조 참조). 그리고 위반 사유의 경중에 따라 이행강제금 금액이 달라진다(건축법 제80조 참조). 또한 위반사항에 따라 원상복구가 쉽거나 이행강제금이 적을 수 있다.

원칙적으로는 위반건축물이 없는 부동산에 투자를 해야 한다. 하지만 위반사항이 있더라도 미래가치가 있다면 투자가능성을 검토해 볼 수 있다. 무단용도변경을 예로 들면 근린상가로 허가가 난 건물을
주택으로 사용한다거나, 주차장 면적을 상가로 변경해 사용하는 것이다. 이런 종류의 위반사항은 이행강제금 또한 크다. 게다가 원상복구의 비용도 크다. 그러므로 사전에 위반건축물 여부를 확인하였다면 경매 참여를 포기하는 것이 나을 수 있다.

그러나 조경훼손이나 주거용 건물의 발코니 확장 등의 경미한 위반건축물인 경우가 있다. 이때 원상복구 비용이 얼마인지, 위법한 내용의 양성화(시∙군∙구의 허가)가 가능한지 따져봐야 한다. 매수한 뒤
경제적 이익과 물건의 미래가치가 위반건축물의 원상복구비용이나 이행강제금보다 크다면 경매참여를 고려해 볼 수 있다.

따라서 경매물건이 위반건축물에 해당하면 매수인은 입찰을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또 현장 확인을 통해 공부와 현황의 일치 여부를 반드시 확인하도록 하자. 그리고 경매 입찰 전 시∙군∙구청 건축과 및
주택과에 위법건축물의 확인 및 예상되는 비용(원상복구비용 및 이행강제금)에 대한 사전확인도 필요하다. 투자할 경매 물건을 정확히 확인하고 경매입찰에 도전하도록 하자.

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