[스포츠서울 박효실기자] ‘재건축 로또’로 통하던 준공 30년 이상된 서울 시내 요지의 아파트들이 된서리를 맞았다. 국토교통부는 20일 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 발표, 안전성에 심각한 문제가 있을 때만 재건축을 허용하겠다는 뜻을 밝혔다. 무분별한 재건축으로 인한 자원낭비와 사회적 비용을 줄이는 한편, 재건축 아파트에 대한 투기과열을 차단하고 재건축의 원래 목적인 구조안전성에 방점을 찍겠다는 묘책이다. 아직 재건축 안전진단을 받지못한 서울시내 10만4000여 가구가 직격탄을 맞게됐다.

재건축관련 규제는 크게 두가지로 나뉜다. 재건축 가능연한과 안전진단이다. 현재의 재건축 관련 규제는 박근혜 정부 시절인 2014년 ‘9·1대책’으로 이전 정부에 비해 상당히 완화된 상황이다. 재건축 연한이 최대 20~40년에서 20~30년으로 10년 이상 앞당겨졌고, 안전진단의 핵심항목인 구조안정성 항목의 가중치도 40→20%로 줄어들었다.

국토부는 이번에 요식행위에 그쳤던 안전진단 절차를 바로잡는데 초점을 맞췄다. 현행 안전진단기준은 주거환경(40%), 건축마감 및 설비노후도(30%), 구조안전성(20%), 비용분석(10%) 등 실제 건물의 안전보다는 주거의 편리성과 쾌적성에 가중치를 두는 형태였다. 개선안은 구조안전성(50%), 건축마감 및 설비노후도(25%), 주거환경(15%), 비용분석(10%)로 가중치를 변경했다.

현행은 재건축안전진단 결과 100점 만점에 ▲55점 초과-유지보수 ▲55~30점-조건부재건축 ▲30점 이하-재건축 등으로 나눠진다. 하지만 시장이나 군수가 주택시장이나 지역여건을 고려해 재건축 시기를 조정할 수 있도록 한 ‘조건부 재건축’이 실제 재건축으로 직행한 경우가 많아, 국토부는 ‘조건부 재건축’의 경우에도 공공기관의 적정성 검토를 의무적으로 거친 후 추진하도록 했다.

반면 안전에 문제가 있는 건물은 재건축 속도를 더 빨리 낼 수 있도록 절차를 줄였다. ‘시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법’에 따른 안전진단 결과 D등급 이하를 받은 건물은 도시정비법상 안전진단 없이 재건축 사업을 추진할 수 있도록 했다.

정부가 재건축 안전진단을 강화하면서 서울 영등포구 , 양천구, 송파구, 노원구의 노후 아파트 주민들은 발등에 불이 떨어졌다. 1988년 서울올림픽 즈음에 준공됐던 목동 신시가지단지(1985년), 방이동 올림픽선수기자촌(1988년) 상계동 주공단지(1988년) 등은 최근 3년간 평균 집값이 20~50% 이상 상승하며 재건축 기대감에 부풀어 올랐다. 서울 강남의 반포, 잠실에 이어 ‘차기 재건축 수혜주’로 꼽혔던 이들 아파트는 갑작스런 안전진단기준 변경으로 향후 재건축 사업 일정이 꼬이게 된 상황이다.

이번 조치가 부동산 과열을 주도하는 강남 재건축 단지는 놓친 채 비(非)강남권의 발만 묶어놨다는 불만도 터져나왔다. 국토부에 따르면 서울에서 재건축 연한이 도래한 단지는 10만4000여가구로 이 중 강남 4구 물량은 2만6000여가구(25%)에 불과해 75%가 비강남권이다. 반면 압구정동 현대, 대치동 은마 등 주요 아파트들은 이미 안전진단을 통과한 상황이다.

재건축 규제가 강화되며 재개발이나 신규분양 아파트로 풍선효과가 나타날 수 있다는 전망도 나오고 있다. 부동산114 함영진 센터장은 “한남 뉴타운, 흑석 뉴타운 등 재개발사업을 추진 중인 단지, 주택도시보증공사의 분양가 규제로 시세차익이 가능해진 신규 분양단지에 유동자금이 대거 몰릴 수 있다”고 말했다.

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