[스포츠서울]분양에 대한 사람들의 관심이 커지고 있다. 새 아파트를 선호하는 현상이 두드러지고 있기 때문이다. 게다가 HUG의 분양보증 제한으로 시세차익을 얻을 수 있다는 기대감도 있다. 분양권의 경우 전매제한이 있지만 조건을 충족한 분양권은 전매가 가능하다. 다만 조정대상지역에서는 준공 전 분양권 양도시 55%의 중과세율(지방소득세 포함)이 적용(무주택 또는 1개의 분양권만 가지고 있고 30세 이상이거나 배우자가 있는 경우는 제외)된다. 결과적으로 전매제한이 풀린 경우에도 고율의 양도세로 인해 분양권 거래는 쉽지 않은 상황이다.

그런데 분양권을 증여함으로써 양도세를 줄일 수 있다. 분양권을 증여하면 증여세가 과세된다. 이때 증여 받은 분양권 가액은 시가에 의해 정해진다. 분양권의 시가는 '계약금과 중도금 불입액에 프리미
엄을 더한 금액'이다. 예를 들어 계약금 1억원, 중도금 2회차 2억원에 프리미엄이 2억원이라면 분양권의 시가는 5억원이 된다. 만약 이 상태에서 그냥 분양권을 양도하면 프리미엄 2억원에 대해 55%의 세금인 1억1000만원을 내야 한다.

만약 분양권을 배우자에게 증여하면 증여재산은 5억원이다. 배우자에게는 10년 동안 6억원까지는 증여세 없이 증여가 가능하다. 따라서 이 경우 내야 하는 증여세는 없다. 반면에 분양권을 증여받은 배우자의 분양권 취득금액은 시가인 5억원이 된다. 증여 받은 배우자가 이 분양권을 바로 제3자에게 양도하면 양도가액 5억원, 취득가액 5억원이 되어 양도세도 없다. 뿐만 아니라 분양권은 아직 부동산이 아니므로 취득세의 과세대상도 아니다. 따라서 배우자가 분양권을 취득할 때 별도의 취득세도 발생하지 않는다. 다만 분양권 증여금액이 곧 양도시 시가로 인정되기 위해서는 3개월 내에 양도해야 한다.

본래 배우자로부터 증여받은 자산을 5년 내에 제3자에게 양도하게 되면 이월 과세된다. 이월 과세 된다는 것은 취득가액을 증여받은 재산가액이 아니라 당초 배우자의 취득가액(3억원)으로 보고 과세한다는 뜻이다. 당초 취득가액으로 양도세를 계산하면 프리미엄 2억원에 대해 양도세가 발생할 수 있다. 하지만 분양권은 이월과세의 대상이 되지 않는다. 이월과세 규정은 대통령령으로 정하는 자산, 즉 토지·건물과 회원권 등에만 적용되기 때문이다.

결과적으로 분양권은 전매제한이 풀렸다면 증여를 통해 합법적으로 양도세를 줄일 수 있다. 게다가 전매제한 기간 중에도 부부간에는 증여가 가능하다. 절세란 탈세와 달리 법의 테두리 내에서 하는 것이다. 전반적으로 주택에 대한 과세가 강화되는 추세이지만 아직도 잘 살펴보면 이렇게 절세할 수 있는 포인트가 숨어있다. 참고로 조합원 분양권(=입주권)도 전매가 가능한 경우에는 동일한 방법으로 양도세를 절감할 수 있다. 다만 조합원 분양권은 조건에 따라 비과세의 여지도 있으므로 추가적인 검토가 필요하다. 또한 향후 분양권도 이월과세대상으로 보도록 시행령이 개정되면 더 이상 이 방법은 쓸 수 없게 된다. 시행령 개정을 예의주시해야 하는 이유다.

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