[스포츠서울] 입주가 다가오고 있는 신규 분양 아파트가 증가하고 있다. 여기에 부동산 규제까지 맞물리면서 수분양자들은 고민이 늘어난다. 대출규제로 남아있는 중도금과 잔금의 부담이 늘었고, 신규 공급물량의 증가로 가격도 불안해진 이중고를 겪고 있는 것이다.

때문에 막바지에 남아있는 중도금을 미룰 경우 어떻게 되는지에 대한 문의가 생기고 있다. 자금여력이 부족한 이유도 있고, 해당 아파트의 공사 지연 등으로 불안함에 중도금 납부를 미룰 수 없는지에 대한 답답함의 호소이다.

일반적으로 수분양자는 분양대금 납부일정에 맞춰 비율대로 분양대금을 납부한다. 분양회사는 입주예정일을 정해 신축아파트를 공급하면 된다. 이는 동시이행의 항변권으로 중도금을 납부할 채무, 신축아파트를 공급할 채무를 계약대로 이행하지 못한 자는 그에 상응하는 지체책임을 부담해야 한다.

따라서 수분양자는 부동산 경기의 침체, 자금여력 부족 등의 이유로 중도금 납부를 지체하면 약정된 연체이자를 부담하는 것이다. 분양회사도 공사 지연 등으로 입주가 예정일보다 늦어질 경우 이미 납
부된 중도금에 대해 지체책임을 물어야 한다.

그런데 공사 지연으로 입주예정일을 지키지 못할 것을 염려해 중도금을 미루고 있는 경우 연체이자는 논란이 될 수 있다. 하지만 분양회사는 입주시기 지연과는 상관없이 미납된 중도금과 연체이자에 대해 독촉을 한다. 분양계약이 해제될 수 있다는 얘기로 압박을 하는 것이다.

여기서 기준은 수분양자의 중도금 지급의무와 분양회사의 입주를 가능케 할 의무는 동시이행관계라는 점이다. 하지만 중도금 지급의무는 입주를 가능케 할 의무보다 먼저 이행해야 할 의무이다. 따라서 입주예정일까지 미납된 중도금과 연체이자는 원칙적으로 수분양자가 부담해야 한다.

반면 입주예정일이 지연된 상태에서 미납된 중도금을 납부하였다면 중도금의 납부 약정일부터 입주예정일까지만 연체이자를 부담하면 된다. 입주예정일 이후에 계산된 연체이자는 부담하지 않아도 된다.

참고로 분양회사의 신용불안과 재무구조 악화 등으로 수분양자가 중도금 지급의무를 지체한 경우 지체책임을 부담하지 않을 수도 있다. 다시 말해 분양회사(건설회사)의 의무 이행이 곤란할 현저한 사유가 있거나, 분양아파트에 권리를 주장하는 자가 있어 수분양자의 권리의 전부 또는 일부를 잃을 염려가 있을 경우, 수분양자는 그 염려가 없어질 때까지 의무이행을 거절할 수 있다. 따라서 이러한 경우 중도금을 지급하지 아니하여도 지체책임을 부담하지 않는다(대법원 2004다24106, 24113 참조).

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