[스포츠서울] Q. 울산에 사는 K(42)씨.
그는 경매로 내 집 마련에 나섰다. 그리고 마침내 정원이 딸린 단독주택을 발견했다. 미래가치도 매우 좋아 보였다. 며칠을 고민한 끝에 경매에 참가할 결심을 굳혔다. 그런데 권리분석을 해보니, 기준권리(근저당권) 뒤에 가처분이 있었다. 경매를 잘 아는 친구의 얘기로는 가처분은 기준권리보다 앞에 나오든 뒤에 나오든 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 권리라고 한다. 가처분은 무엇이며, 정말 경매로 소멸되지 않는지 궁금하다.

A. 가처분은 채권자가 특정물(부동산)의 현상이 바뀌면(처분, 양도, 은닉), 장래의 권리 행사에 있어 염려스러울 경우, 그 보전에 관한 조치를 하는 것을 말한다. 즉, 다툼이 있는 권리관계(소유권, 근저당권 등)에 대하여, 장래의 집행보전(물건확보)을 위해 현재의 상태를 고정 유지할 필요가 있는 경우에 하는 것이다(민사집행법 제300조 참조).

기준권리보다 앞에 나오는 선순위 가처분은 매수인이 인수하는 권리다. 왜냐하면 가처분권자가 소송에서 이기는(승소) 경우, 매수인은 대항할 수 없기 때문이다. 물론 가처분권자가 소송에서 지는(패소) 경우에는 매수인은 대항할 수 있다(대법원 2003마1438 참조).

그러나 선순위 가처분권자가 ①소유권을 취득한 경우 ②강제경매를 신청한 경우 ③근저당권설정등기청구권의 보존을 위한 경우에는 선순위 가처분은 경매로 소멸된다. 매수인이 인수하지 않아도 되는 것이다(민법 제191조 참조).

또한 선순위 가처분이라 해도 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시킬 수 있다. 가처분의 소멸시효는 ①2002년 7월1일 이전은 10년 ②2002년 7월1일부터 2005년 7월27일 이후부터는 3년이다. 즉, 소멸시효 기간이 지나면 가처분 취소신청을 통해 말소할 수 있다는 얘기다(민사집행법 제288조, 대법원 99다37887 참조).

한편 후순위 가처분은 당연히 경매로 소멸되는 것이 원칙이다.
그러나 후순위 가처분권자가 ① 건물철거 및 토지인도청구를 위한 경우 ② 소유권이전등기에 관해 다툼이 있는 경우에는 그 후순위 가처분은 경매로 소멸되지 않는다. 결국 매수인이 인수하는 권리가 되는 셈이다.

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