[스포츠서울] 주택의 소액 월세 수입에 대한 과세 유예는 올해로 종료된다. 몇 년에 걸쳐 시행을 유예해오면서 납세자들의 저항은 줄어든 듯하다. 물론 없던 세금이 발생하는 부담감은 있지만, 원천적인 고민은 월세를 받아야 하는지 받는다면 얼마를 받을 지에 있다.

임대차 물량에 있어서도 주택경기 상승국면에는 전세물량이, 하락국면에서는 월세물량이 증가한다. 지난 몇 년간은 전세물량이 증가했지만 다시금 월세 전환 물량의 증가가 예상되는 시기이다. 왜냐하면 전세보증금을 이용해 주택을 구입한 투자자들은 여유자금으로 일부 보증금을 반환하고 이를 월세로 전환시킬 개연성이 높아졌기 때문이다.

따라서 임대차계약 관계에서 보증금에 대한 월세 전환 기준을 정리해 볼 필요가 있다. 법에서 정한 기준인지 임차인과의 합의가 우선인지 애매모호하다. 주변에서 얘기하는 주택임대차보호법, 주변 시세와 임차인의 눈높이 여기에 지역별 전월세전환율도 있어 적용이 헷갈리기 마련이다.

통상적으로 임대료를 올리거나 월세로 전환하는 기준으로 연 5%의 비율이 널리 알려져 있다. 우연의 일치이지만 이러한 적용비율은 법령에 근거한다. 주택임대차보호법에서는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 기준을 두고 있다. 법령에 따르면 ①은행의 대출금리와 해당 지역의 경제 여건을 고려해 대통령령으로 정한 비율(연10%), ②한국은행 기준금리(2018년 6월 기준금리 연1.5%)에 가산이율 (3.5% 대통령령)을 더한 비율 중 낮은 비율을 상한으로 정하고 있다. 이를 적용하면 현재의 상한비율은 연 5%가 되는 것이다(주택임대차보호법 제7조의2 참조).

만약 법령에서 정한 증액비율을 초과하여 보증금이나 월세를 지급한 경우 초과 지급된 금액은 반환을 청구할 수 있다. 그러나 해당 기준은 임대차계약 기간 중의 변경에 한하며, 만기 후 재계약을 하거나 당사자의 합의로 증액된 경우에는 이러한 제한을 받지 않는다.

참고로 전월세 확정일자 등록시스템에 등록된 실제 전∙월세 계약자료에 근거한 전∙월세 전환율도 기준이 될 수 있다. 2018년 1분기 서울의 주택유형별 전∙월세 전환율은 평균 연 4.8% 수준이다. 공교롭게도 법령에서 정하고 있는 증액비율과 유사하다. 때문에 시장에서는 연 5%의 기준이 통용되고 있는 듯하다.

결론적으로 법령에서 정한 기준은 제정 취지의 이해 정도면 충분하다. 다시 말해 임대차 계약 기간 중 무리한 증액이나 월세전환의 규제가 목적이라는 얘기다. 하지만 그 기준이 어떤 근거로 정해지고 있는지는 알고 대응했으면 한다. 한국은행의 기준금리가 오르면 상한비율도 올라가는 역학관계도 생각할 수 있어야 하겠다.

 

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