[스포츠서울] 우리나라 민사집행법은 기일입찰, 기간입찰, 호가경매 세 가지 방식을 허용한다. 하지만 실무에서는 대부분의 법원이 기일입찰 방식을 이용하고 있다. 왜냐하면 정해진 시간, 일정한 장소에 모여 최저매각가 이상으로 입찰한 사람 중 최고가 매수인(낙찰자)을 결정하는 기일입찰 방식이 빠른 채권회수에 유리하기 때문이다.

그런데 최고가 매수인의 사정에 의해 대금 납부가 안되어 재매각 절차가 진행되는 때도 있다. 이러한 경우 매각까지 시간이 지연되고 이에 따른 추가비용도 발생하게 된다. 따라서 법원은 이를 방지하고
자 차순위매수신고 제도를 도입했다. 차순위매수신고 제도는 최고가매수신고인이 대급지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니할 경우 차순위매수신고를 한 자에게 매각을 허가하는 제도이다. 이때 차순위의 의미는 단순히 2등을 의미하는 것은 아니다. 3등 이하의 입찰자도 입찰금액이 해당 요건에 맞으면 차순위매수신고를 할 수 있다.

차순위매수신고의 자격 기준은 입찰금액이 최고가매수신고액에서 입찰보증금을 공제한 금액을 넘어야 한다(민사집행법 114조 2항 참조). 예를 들어 최저매각가가 1억원인 경매물건이 1억3000만원에 낙찰됐다면 1억2000만원 이상(1억3000만원-1000만원) 입찰가를 써낸 사람에 한하여 차순위매수신고를 할 수 있다. 이는 차순위 매수신고인이 지나치게 낮은 금액으로 낙찰되어 이해관계인(채무자, 채권자 등)이 보게 되는 불이익을 없게 하기 위함이다.

금액 기준에 해당하는 자라면 개찰 시 법정에서 집행관에게 차순위매수신고 의사표시를 하면 된다. 실무에서는 집행관이 최고가매수인을 호명한 후 차순위매수신고를 할 의사가 있는지 묻는다. 이때 신고의사가 있는 입찰자는 구두로 의사표시를 하고 입찰보증금을 납부하면 된다. 또는 지분경매의 경우 기존 공유자가 최고가매수인이 입찰한 가격으로 우선매수신고를 한 경우 최고가매수인이 차순위매수신고인의 지위를 득하게 된다.

차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때도 있다. 이러한 경우 입찰표에 기재한 금액이 높은 사람을 차순위매수인으로 정한다. 그럼에도 불구하고 금액이 같은 때에는 추첨에 의해 차순위매수신고인을
정한다.

1년에 매각물건 중 약 6%가 매수인이 대금납부를 포기하고 재매각이 진행된다. 모든 최고가매수인이 대금을 납부하여 항상 소유권을 취득하는 것은 아니다. 따라서 입찰한 금액이 적정하고 미래가치가 양호한 경매물건에 대해서는 차순위매수신고 제도를 활용해 보자.

'부동산 어벤져스가 전하는 부동산 부자가 되는 지름길!' 스포츠서울이 금융권 최고의 실력파인 '신한은행 부동산투자자문센터' 부동산 전문가들의 칼럼 [부동산 이실직고(理實直告)]를 매주 주 3회 (월·수· 금요일) 게재합니다. [부동산 이실직고(理實直告)]는 주택(재건축· 재개발), 수익형부동산, 토지, 경매, 부동산세금 등 5가지 분야에 걸쳐 이론과 실전을 겸비한 부동산 전문가 6명의 생생한 칼럼인데요. 독자들의 부동산 지식을 한단계 올려주고, 나아가 부자로 가는 지름길을 제시합니다.<편집자주>