[스포츠서울]세법상 거주자인 1세대가 2년 이상 보유한 1주택을 양도하는 경우에는 양도세를 비과세한다. 다만 2017년 8월2일 이후 조정대상지역의 주택을 취득한 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 한다.

그런데 세법은 실질과세원칙이 적용된다. 따라서 건축법상의 무허가주택이나 부동산등기법상의 미등기 주택도 1주택을 양도한 경우에는 비과세를 적용한다. 주로 재개발지역에서 건축법상 불법으로 용도 변경한 경우나, 농어촌지역에 있는 미등기 주택이 여기에 해당된다.

주택을 건축하려면 건축법상 관할 관청에 적법한 신고절차나 허가절차를 밟아야 한다. 그러나 건축허가를 받지 않았거나 불법으로 건축되어 준공승인을 받지 않았어도 주택으로 사용할 목적으로 건축되고 주택으로 사용된 건축물은 주택에 해당한다. '주택'이란 가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가유무, 등기 유무와는 관계없이 주거에 공하는 건물을 뜻한다(대법 91누 10367). 그리고 주택은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다(주택법 제2조 참조).

이때 무허가주택이나 미등기 주택의 경우 건물은 주택으로 사용한 건축물의 면적 전체를 말하므로 혼동이 없다. 그런데 부속토지의 경우 주택 면적을 표시하는 등기부등본이나 건축물대장과 같은 공적 장부가 존재하지 않으므로 그 면적을 산출하는 것이 문제다. 주택에 대한 비과세를 적용할 때 주택정착면적의 5배(도시지역 안) 또는 10배(도시지역 밖)까지를 부수토지로 본다. 따라서 이 경우 해당 건축물을 주택으로 사용했다는 사실과 주택의 면적을 입증해야 한다. 그래야만 주택의 면적에 따라 비과세되는 부수토지의 면적을 구할 수 있다.

이 경우 주택으로 사용했다는 사실은 재산세과세대장 사본, 거주자 주민등록등본, 전력공급확인원, 공공요금 납부영수증으로 확인가능하다. 그리고 주택정착면적의 입증은 무허가건축물대장이나 지적공사의 지적측량 성과도를 발급받아 입증할 수 있다.

세법은 실질과세원칙을 두고 있어, 실질이 1세대 1주택에 해당되는 한 무허가주택이나 미등기주택이라 하더라도 1주택 비과세의 요건을 갖추었다면 비과세를 받을 수 있다. 중요한 점은 무허가주택 등의 경우 신뢰할만한 공적 장부가 없기 때문에 주택으로 사용했다는 사실과 그 면적에 대해서는 납세자가 다양한 방법을 통해 입증을 해야 한다. 이 경우 적극적으로 입증할 방법을 찾아야 한다. 이를 통해 세금을 최소한으로 줄일 수 있다. 모든 국민은 세금을 납부할 의무가 있지만 합법적으로, 필요한 최소한의 세금만을 낼 권리도 있는 것이다.

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