[스포츠서울] 경매 투자자는 경매 물건에 대한 분석뿐만 아니라 입찰 방법에 대해서도 준비해야 한다. 매수인이 아무리 미래가치가 있는 물건을 선택하였더라도 입찰요령이 서툴다면 실수를 할 수 있기 때문이다. 특히 입찰표 작성 방법을 아는 것이 중요하다.

입찰표는 1개의 부동산 사건 마다 별개의 용지를 사용한다. 일괄입찰의 경우에만 하나의 용지를 사용하면 된다. 입찰표에는 매각기일, 사건번호, 물건번호를 기재한다. 한 사건에서 입찰 물건이 여러 개
가 있고 그 물건들이 개별 입찰된 경우에는 사건번호 외 '물건번호'를 기재한다. 매수하는 부동산을 특정하는 것이 사건번호와 물건번호이다. 그래서 잘못 기재하게 되면 다른 부동산을 매수하는 경우가 발생할 수 있어 주의해야 한다.

만약 입찰표에 흠결사항이 있을 경우 유∙무효 처리기준은 다음과 같다. 입찰기일을 적지 않았거나 잘못 적은 경우 입찰봉투에 그 매각기일이 적혀 있다면 입찰에 포함시킨다. 사건번호를 적지 않았을 때
는 입찰 봉투, 매수신청보증봉투, 위임장 등 첨부서류에 사건번호가 기재되어 있으면 개찰에 포함시킨다. 그런데 입찰자 본인이나 대리인의 이름을 적지 않은 경우는 개찰에서 제외된다. 다만, 고무인 인장 등을 통해 이름을 판독할 수 있거나, 대리인 이름만 기재되어 있는 경우 위임장∙인감증명서에 본인 이름이 기재되어 있으면 개찰에 포함된다(부동산등에 대한 경매절차 처리지침 별표3 참조).

입찰은 대리인을 통해 진행할 수도 있다. 투자자가 직접 경매 참여가 어려운 경우 유용하다. 민사소송법 상 입찰의 대리행위는 변호사가 아니어도 가능하며, 별도로 법원의 허가가 필요하지 않다. 다만, 동일 사건에 여러 사람의 대리인으로 참여하는 이중 입찰행위는 불가하다. 또 동일사건에서 본인이 입찰하면서 다른 사람의 입찰 대리인이 될 수 없다.

입찰시 대리인은 대리 서면(위임장, 인감증명서)을 입찰표에 첨부하여 집행관에게 제출하고, 대리권의 유무를 확인한다(민사집행규칙 62조 참조). 위임장에는 사건번호, 본인 및 대리인의 성명과 주소,
위임내용을 기재한다. 반드시 인감증명서의 인감도장을 날인해야 한다. 법인의 경우 법인의 명칭과 대표자 성명을 기재하고 법인의 인감도장을 날인한다. 법인 대표자가 입찰하는 경우 법인의 대리권은 '법인등기사항전부증명서'(舊 법인등기부등본)로 확인하며 입찰표에 첨부한다. 법인 대표자의 자격을 법인인감증명서로 증명할 수는 없다(대법원 2014마682 참조). 소속직원이 법인을 대리하여 입찰할 때는 법인등기부등본 외 법인인감도장이 날인된 위임장과 법인인감증명서를 첨부하면 된다.

참고로 여러 사람이 공동명의로 경매물건을 매수하기 위해 공동매수신청을 할 수 있다. 그런데 공동입찰의 경우 예외적으로 동일인이 2인 이상 입찰자의 공동 대리인이 될 수 있다(부동산등에 대한 경매절차 처리지침 31조 참조). 즉, 공동입찰자이면서 다른 공동입찰자의 대리인이 될 수 있고, 공동입찰자가 아닌 사람이 공동입찰자 전원의 대리인이 될 수 있다. 입찰표에는 입찰자 전원의 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서를 반드시 첨부해야 한다.

따라서 직접 입찰이 어려운 경우 입찰을 위해 대리인 입찰을 이용하면 된다. 입찰시 본인의 상황을 따져보고 입찰을 위한 서류를 미리 준비해야 실수를 줄인다. 입찰표와 위임장 양식은 대법원경매 인터넷사이트의 '경매서식'에서 미리 구할 수 있다. 사전에 입찰표를 작성하고 최저보증금액을 준비하는 것이 요령이다.

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