[스포츠서울] 대기업 은퇴를 앞둔 A씨, 은퇴 후 물류창고를 운영하기 위해 임야 3,000평을 싼 값에 구입했다. 임야에 창고를 짓는 것이 말처럼 쉬운 일은 아니었다. 개발을 위해선 산지전용 허가를 받고 형질변경, 건물준공, 등록전환, 지목변경 등 일련의 절차들이 필요했기 때문이다. 하지만 A씨는 차근차근 절차를 진행했다. 그러던 어느 날, A씨는 지인으로부터 등록전환 과정에서 토지의 면적이 달라질 수 있다는 얘기를 들었다. 그렇다면 등록전환이란 무엇이며, 토지의 면적이 달라지는 이유는 무엇일까?

등록전환이란 임야대장과 임야도에 있는 토지를 토지대장, 지적도로 옮겨 등록하는 것을 말한다.등록전환은 원칙적으로 토지의 형질변경이나 건축물의 사용승인으로 지목변경을 해야 할 토지를 대상으로 한다. 단, ① 대부분의 토지가 등록전환되어 나머지 토지를 임야도에 두는 것이 불합리한 경우 ② 임야도에 등록된 토지가 사실상 형질변경이 되었으나 지목변경을 할 수 없는 경우 ③ 도시군관리계획선에 따라 토지를 분할하는 경우엔 지목변경 없이도 등록전환 신청이 가능하다.

등록전환은 임야도에서 지적도로, 임야대장에서 토지대장으로 이동하여 등록하는 것이다. 따라서 등록 전환을 할 때, 등록전환측량이 필수이다. 그런데 문제는 임야도(임야대장)와 지적도(토지대장)가 서로 다른 축척으로 인해 면적의 차이가 발생하는 경우가 종종 있다는 것이다.

임야도의 축척은 1/3000, 1/6000이고, 지적도의 축척은 1/500, 1/600, 1/1000, 1/1200, 1/2400, 1/3000, 1/6000이다 (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙 제69조 참조). 대부분의 지적도는 1/1200 축척을 사용하고, 임야도는 1/6000 축척을 사용한다. 즉 임야도와 지적도는 축척의 차이가 큰 것이다. 이처럼 등록전환은 상대적으로 축척이 작은 임야도를 축척이 큰 지적도로 옮기는 과정이다.

따라서 등록전환 시, 측량을 하는 과정에서 공부와 실제면적 사이의 차이가 발생하는 것이다. 이처럼 등록전환측량을 하면 공부상 면적보다 실제면적이 더 커질 수도, 작아질 수도 있다. 이러한 면적 차이는 매도자와 매수자 사이의 갈등을 유발한다. 뿐만 아니라 등록전환 측량 과정에서 면적이 달라져 기존의 건축허가가 불허 될 가능성도 있다. 따라서 이를 예방하기 위해선 매매계약 전에 등록전환 측량을 하는 것이 좋다. 다만, 측량은 소유주만 신청이 가능하다. 따라서 매도자에게 등록전환 측량을 요청하거나, 매수 희망자가 매도인에게 위임장을 받아 진행해야 한다.

또한 계약 전에 등록전환 측량이 여의치 않다면, 특약사항에 측량 후 생기는 면적차이에 대하여 토지 값을 조정한다는 특약을 넣어야 한다. 이처럼 토지를 매입하기 전에 측량을 하거나 특약을 통해 면적
증감에 따른 추가 분쟁을 예방하는 것이 중요하다.