[스포츠서울] 토지는 용도에 따라 이름이 있다. 토지의 이름을 지목이라 한다. 전, 답, 과수원, 임야, 대지 등 28개로 구분되어 있다. 즉 지목은 용도에 따라 구분되어 있으며 이로 인해 가격에도 차이가
있다. 일반적으로 농지(전, 답, 과수원 등)나 산지(임야)를 공장용지나 대지로 변경한다. 임야를 저렴하게 구입한 뒤 전원주택부지 등으로 개발해서 차익을 얻는 것이다. 그렇다고 해서 지목변경이 쉽게 되는 것은 아니다. 전용허가를 받고, 형질변경을 한 뒤 건물이 준공되어야만 지목변경을 할 수가 있다.

지목변경을 위해서는 형질변경을 위한 토목공사비 외에도 다양한 비용이 들어간다. 이를 간과한다면 예상하지 못한 비용이 지출된다. 우선 농지는 농지전용허가를 받는다. 이 경우 개별공시지가의 30%가 농지보전부담금으로 부과된다. 다만 ㎡당 5만원을 상한으로 한다(농지법 제38조 및 동법 시행령 제53조 참조).

임야라면 산지전용허가를 받아야 한다. 다만 보전산지나 일시사용제한지역에서는 전용허가를 받기 어렵다. 특히 200평 이상의 산지는 경사도가 25도 미만이어야 한다. 또한 입목의 밀도가 낮고 활엽수가 50% 이하이어야 허가를 받을 수 있다(산지관리법 제20조 참조). 이 때 대체산림자원조성비 및 산지복구비를 별도로 내야 한다.

대체산림자원조성비의 경우 준보전산지는 ㎡당 4,480원, 보전산지는 ㎡당 5,820원, 산지전용제한지역은 ㎡당 8,906원이 부과된다(2018년 기준). 게다가 개별공시지가의 1%의 금액을 가산해서 내야한다(동법 제19조 참조). 그리고 산지복구비는 경사도에 따라 달리 적용되며 200평 미만의 임야에는 적용되지 않는다(동법 제38조 참조).

참고로 임야를 불법으로 전용하여 농지(전, 답, 과수원)로 사용하는 경우가 있다. 이런 토지를 간단한 신청절차를 거쳐 현실 지목으로 변경할 수 있는 임시특례법을 시행하고 있다. 2016년 1월 21일을 기
준으로 3년 이상 농지로 이용하고 있었던 임야를 대상으로 한다. 2018년 6월2일 이내에 신청하면 대체산림자원조성비를 내지 않아도 된다.

이 외에 개발부담금도 있다. 개발부담금이란 일정 면적 이상의 토지개발(형질변경 또는 용도변경)을 하는 사람이 부담하는 비용이다 지목변경이 수반되는 일정면적 이상의 사업도 개발부담금 대상이다. 이 경우 개발이익의 20~25%를 부담금으로 납부해야 한다(개발이익 환수에 관한 법률 제5조 및 제13조 참조).

지목변경은 땅의 가치를 상승시키는 방법 중 하나이다. 그러나 이에 앞서 미래가치가 있는지를 판단하고 지목 변경을 해야 한다. 실제로 입지와 용도지역 등에 따라 공장용지 보다 비싼 전이 있을 수 있다. 그렇기 때문에 단순 투자 목적으로 구입한 땅이라면 지목변경을 통해 얻는 가치가 투입되는 비용보다 높은지 따져봐야 한다. 만약 땅 자체의 미래가치가 높다면 그대로 두는 것도 좋은 방법이다. 그러나 만약 주변 일대가 모두 개발되고 있고 인구가 유입되는 상황이라면 지목변경을 통해 땅을 개발하는 것이 나을 수 있다. 득과 실을 잘 따져봐야 한다.

'부동산 어벤져스가 전하는 부동산 부자가 되는 지름길!' 스포츠서울이 금융권 최고의 실력파인 '신한은행 부동산투자자문센터' 부동산 전문가들의 칼럼 [부동산 이실직고(理實直告)]를 매주 월요일부터 금요일까지 게재합니다. [부동산 이실직고(理實直告)]는 주택(재건축· 재개발), 수익형부동산, 토지, 경매, 부동산세금 등 5가지 분야에 걸쳐 이론과 실전을 겸비한 부동산 전문가 6명의 생생한 칼럼인데요. 독자들의 부동산 지식을 한단계 올려주고, 나아가 부자로 가는 지름길을 제시합니다.<편집자주>