<성호건 한국부동산개발연구소 대표>

[스포츠서울] 많은 사람들이 부동산을 거래할 때 주택보다 토지를 더 어려워한다. 그 이유는 두 가지라 볼 수 있다. 먼저 경험을 해보지 못했던 부동산 유형에 접근하는 것에 대해 막연한 어려움과 두려움이 생긴다. 그렇다 보니 일반적인 상황보다는 특수한 상황을 너무 많이 생각하고 그것을 일반적인 것으로 받아들이곤 한다. 그러나 실제로는 일반적인 부동산 매매라는 틀에서 벗어나지 않는다. 가장 기본적인 프로세스나 대표적인 변수들로 기준을 잡고 거기에 특수한 내용들이나 뭔가 더 특별하게 하고 싶은 것이 있을 때 살을 붙여 나가는 게 좋다. 그래서 이번에는 토지 매입과 개발에 있어 90% 이상 무난하게 진행되는 과정과 그 과정에서 판단해야 할 변수들을 공유하려고 한다.

‘친구따라 강남간다’는 말이 있듯이 큰 규모의 부동산을 사면서도 주변에서 남들이 사니 따라 사는 사람들이 너무나 많다. 물론 아파트나 다른 유형에 비해 토지는 조금 덜하지만 그럼에도 불구하고 거의 대부분 친구가 얘기해주는 것, 친구가 산 것을 보고 따라오는 경우가 상당히 많다. 그래서인지 처음 토지를 매입하러 온 분들을 상담하다 보면 50%이상은 자신의 친구 얘기를 하는 경우가 많다. 그럴 경우 보통 하나의 목적성으로 부동산을 사는 게 아쉬울 때가 많다. 하나의 목적성이라고 해서 단순히 살기 좋으면서 투자도 되는 땅처럼 이중성을 가지라는 것이 아니다. 거래를 통해 하고 싶은 것, 이루고 싶은 목적 등을 한 가지로 끝내지 말고 여러 상황들을 생각해보고 명확히 잡고 가라는 얘기다.

일전 칼럼에서 부동산학개론의 토지 성격 중 ‘개별성’에 대해 언급한 적이 있다. 도시 속 아파트나 단독·다가구 주택들도 파고 들어가보면 각각 개별성이 있지만 토지는 이 특성이 더 강하다. 바로 옆에 나란히 있는 토지여도 임의로 나누어져 있는 용도지역이 달라 지을 수 있는 건축물도 다르고 면적도 달라질 수 있다. 그리고 사는 시점에 그 토지가 공사를 하기 위한 허가가 나와있는지, 공사가 얼마나 이뤄져 있는지, 그리고 앞서 설정해 놓은 목적을 달성하기 위해 이 토지에서 해야 할 일들이 어떤 것들이 있는지 살펴봐야 한다. 이것 역시 큰 틀에서는 아래에서 언급할 4가지에서 크게 벗어나지 않으니 부담을 느낄 필요는 없다.

토지에 대한 개발 허가가 다 받아져 있거나 주택 혹은 건축물을 산 것이라면 여기서부터 아래 2개의 과정은 가볍게 넘겨도 된다. 다만 새로 토지를 개발했거나 건축, 재건축, 리모델링 등을 하고자 한다면 인허가 작업을 꼭 거쳐야 한다. 인허가 작업에 있어 개인들의 경우에는 80%이상 개발행위허가의 경우 측량사무실에서 알아서 해주고 건축허가의 경우 건축사 사무실에서 알아서 해준다. 다만 시간적인 부분은 해당 관청의 업무가 쌓여 있거나 갑자기 강화될 수도 있는 인허가 업무 등에 의해 지연될 수도 있으니 시간적인 여유를 가지면 좋다.

개발행위허가와 건축허가를 받고 나서 공사를 시작했다면 사실 80% 정도 끝났다고 봐도 된다. 다만 개발업자들이 공사진행보다 인허가 작업을 더욱 어려워하는 반면 개인들은 공사진행을 가장 어려워하는 경우가 많다.개인들이 공사비를 너무 아끼려다 특수한 상황을 만들기 때문이다. 현장에 매일 갈 수 있고 공정관리를 할 수 있는 것이 아니라면 내가 관리하고 소통해야 하는 사람들의 수를 적게 하고 상호 책임범위를 명확하게 할수록 감정소비도 적고 빠른 시공을 할 수 있다.

살 때는 팔 때를 생각해야 하고 어떻게 활용할 것인지가 명확해야 한다. 그러나 90%의 사람들은 수없이 얘기해도 대부분 완공하거나 집에 들어가 사는 것에서 멈추곤 한다. 그러나 토지와 단독주택은 펜션이나 임대차 부분에 있어서 활용할 수 있는 부분이 많다. 매도하고 싶은 시점까지 계산하면서 이 부동산을 활용하면 매입부터 생활, 매도까지 훨씬 만족스러운 과정을 완성할 수 있다.

필자는 아파트나 도시 속 재건축, 재개발 분야보다 토지와 단독주택이 오히려 더 가볍고 쉽다고 느낀다. 직접 부가가치 창출이 가능한 토지와 개발 및 건축을 하면서도 그 과정은 이런 일반적인 경우에서 크게 벗어나지 않기 때문이다.

<성호건 한국부동산개발연구소 대표>