[스포츠서울]경매에서 현황조사서는 법원에서 작성되는 자료이다. 현황조사명령은 법원이 경매개시 결정을 한 뒤 집행관을 통해 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사토록 하는 것을 말한다. 현황조사보고서는 물건명세서 및 감정평가서와 함께 비치됨으로써 매수인들에게 정보를 제공하는 기능을 한다. 또 감정평가인의 참고자료가 되어 경매물건을 평가한다. 그래서 집행법원은 최저매각가격을 정하고 매각 이후 법원의 인도명령에도 활용한다.

그런데 매수인은 현황조사서를 매수 여부에 대한 참고사항으로만 이용해야 한다. 말 그대로 조사서일 뿐이다. 예를 들어 현 점유자가 거짓 진술을 하거나 오류 진술을 하더라도 들은 내용 그대로를 기재할 뿐 조사자 본인의 판단 사항을 기재하지 않는다. 게다가 현 점유자에게 점유 권리가 있는지, 매수인에게 대항력이 있는지 여부도 배제한다. 그러므로 임대차 조사에서 '미상', '주민센터 확인 안됨'의 문구가 있다면 매수인의 현장 조사가 더 필요하다.

현황조사서의 내용은 크게 2가지 내용이 담겨 있다. 첫째, 부동산의 현상과 점유관계이다. 부동산의 위치, 내부구조, 사용용도 및 점유관계에 대한 내용이다. 둘째, 임대차 관계이다. 임차목적물, 임차인
, 보증금, 임대차 기간, 주민등록 전입 및 확정일자의 유무를 세부적으로 조사한다. 특히 현황조사서의 주된 목적은 ‘압류시’의 현황 파악에 있다. 등기부등본에 없는 특수권리(유치권 성립, 임차인의
점유관계 등)는 물건의 점유자가 누구인지에 따라 달라진다. 때문에 현황조사서를 이용해 경매개시 시점의 부동산 현황을 알아야 한다.

한편 현황조사서 상 임차인의 전입세대열람도 매수인의 주의가 필요하다. 예를 들어 집행관의 현장조사에서 공동주택의 건축물 대장 상 명칭(시티빌리지)과 건물 외벽의 명칭(씨티빌리지)이 달라 세대열람시 전입된 세대주 정보가 나오지 않았다. 이때 매각물건명세서 상 '조사된 임대차 내역 없음, 임대차 관계 미상 현황보고서 참조'라고 기재가 될 수 있다. 매수인은 이 자료를 가지고 판단해서 손해를 입더라도 그 배상은 인정되지 않는다(대법원 2009다40615 참조). 만약 매수인이 현장조사를 통해 외벽의 명칭을 확인하고 전입된 주소를 비교하였다면 손해가 발생하지 않았을 것이다.

현황조사의 취지는 경매 투자자에게 부동산 현황과 권리관계를 공시하여 투자 고려 시 필요 정보를 쉽게 제공하는 것이다. 그리고 매수인에게 현황조사서의 내용은 물건의 가치를 고민하는 데 있어 단순 참고 자료이다. 다시 말해 부동산의 미래가치는 토지이용계획확인서, 등기부등본, 건축물대장 등과 물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 등을 통해 매수인이 직접 확인해야 한다.

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