[스포츠서울 김수지기자] 대한민국 부동산은 하루 이틀 사이에 집값이 몇 천만 원씩 뛰는 경우가 비일비재하다. 이로 인해 부동산 매매계약을 체결한 매도인과 매수인 사이에는 커다란 갈등이 일어나게 된다.

매매계약을 하자마자 기다렸다는 듯이 집값이 치솟기 시작하면, 팔기로 한 사람의 속은 속이 아닐 것이다. 급기야는 받은 계약금의 두 배를 물어주고라도 이미 체결한 매매계약을 해제하고 싶어지는 것이다. 그렇게 하더라도 지금 계약보다 훨씬 비싸게 팔 수 있어 이득이라는 계산이다. 민법 제565조 제1항에 따르면 해약금에 의한 해제가 가능한데, 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 계약금을 받은 사람은 받은 금액의 두 배를 돌려주면 이미 한 매매계약을 없었던 일로 돌릴 수가 있다. 하지만 매수인 입장에서는 반대가 된다. 현 시세보다 월등히 낮은 가격으로 체결된 매매계약을 해제하고 싶어 하는 사람은 아마도 없을 것이다.

이러한 해약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전에만 가능하다. 그래서 어떤 매수인은 이 점을 이용하여, 중도금을 예정된 지급일 이전에 지급해버리기도 한다. 매매계약서에 중도금 지급일, 잔금 지급일과 같이 돈을 지급할 날짜를 못 박아 두었다 하더라도 당사자 간에 ‘정해진 날짜 이전에는 돈을 지급하지 않기로 한다.’고 특별히 약속한 경우가 아니라면 원칙적으로 돈을 앞당겨 지급할 수 있다고 대법원은 보고 있다.

그러나 ‘원칙’ 에는 언제나 ‘예외’ 가 있기 마련이다. 그리고 실생활에서는 언제나 그 예외가 중요하다.

예를 들어, 땅을 팔기로 계약한 후, 땅값이 애초 매매대금으로 정한 금액을 넘어서 가파르게 상승하여 매도인이 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제하겠다고 통보한 상황에서 매수인이 계약금의 배액을 돌려받는 것을 피하기 위해 계좌번호를 주지 않는 상황이라고 하자. 매도인은 매수인에게 계약금 배액을 돌려받지 않겠다면 그 돈을 공탁하겠다고 통보하였고, 사정이 급해진 매수인은 곧바로 중도금의 일부를 매도인의 계좌로 입금한 후, 이미 자신들은 중도금을 지급하였으니, 매도인인 공사는 계약을 해제할 수 없다고 주장하였을 때, 법원은 누구의 손을 들어줄까?

매도인이 계약금의 2배를 돌려주겠다고 했지만 매수인이 돌려받지 않겠다고 해서 매도인이 공탁해버리겠다는 의사까지 표시했다면, 정해진 날짜 이전에 돈을 지급하지 않기로 하는 정도의 특별한 약속을 한 것과 다름없다고 본 것이다. 따라서 매수인이 중도금 일부를 입금하였더라도 매도인이 계약금 배액을 제공하여 적법하게 계약금 해제를 한 것으로 볼 수 있다.

부동산 매매계약 상담 경험이 많은 김윤희 변호사(법률사무소 화윤, 건설/부동산 담당)는 “부동산 가격 상승기에는 특별히 계약금, 중도금과 잔금의 지급시기를 잘 살펴보고 계약서를 꼼꼼하게 기재할 것” 을 권한다. 김 변호사는 “특히 매도인이라면 매수인이 매도인과 협의 없이는 지급기일 전에 돈을 미리 지급하지 못하도록 계약서에 특약사항으로 기재하는 것이 좋다.” 고 조언한다.

김 변호사는 현재 국내 최대 법률상담 플랫폼 ‘로톡’ 에서 활동중이다. 상담을 받기 위해 변호사 사무실을 일일이 방문해야 하는 수고 없이 로톡이 제공하는 050 무료 전화상담, 실시간 15분 유료 전화상담 서비스 등을 통해 쉽게 상담을 받을 수 있다. 로톡은 김 변호사의 경력, 수임료, 상담 후기 등을 투명하게 공개하고 있다.

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