[스포츠서울] 건물의 유지관리에 있어 가장 골치아픈 것은 누수이다. 물이 새는 곳을 완벽하게 예방하거나 제거하기란 불가능에 가깝다. 이는 주거와 상업시설 모두에 해당된다. 더욱이 누수는 해당 공간 뿐만 아니라 타인의 공간까지 피해를 줄 수 있어 원상복구의 어려움이 배가된다. 특히 일상 생활을 영위하는 주택에서 누수가 발생되면 원인파악부터 난관에 봉착한다.

대표적 주거형태인 공동주택의 경우 4면의 벽체를 이웃과 공유하고 있어 누수의 원인과 책임소재 파악이 더 어렵다. 왜냐하면 타인의 주거공간을 자유롭게 확인할 수도 없고, 누수가 발생한 부분에 대한 기준도 모호해 감정 싸움으로 번질 수 있다. 누수의 원인은 육안으로 확인이 곤란하기 때문에 책임소재에 대한 분쟁이 생기는 것이다.

원칙적으로는 누수의 발생원인이 공용부분에 있다면 관리주체가, 전용부분에 있다면 소유자가 원상복구 및 손해배상의 책임을 부담한다. 하지만 물은 유동적이어서 육안으로 누수가 보이는 지점과 실제 원인 지점은 다를 수 있다. 따라서 누수가 발생한 부분의 책임소재부터 가려내야 한다.

예를 든다면 누수가 발생한 배관의 종류에 따라 주배관(간선)은 공용부분이며, 부배관(지선)은 전용부분으로 보게 된다. 또한 구체적인 건물의 구조와 이용 상황에 따라 공용과 전용부분이 달라질 수 있다. 등기부나 건축물대장 상의 소유구분 보다는 누수된 공간의 객관적인 용도와 독립적으로 사용이 가능한지에 따라 판단이 달라질 수 있다.

이렇듯 기준은 있지만 실상은 누수의 원인파악과 책임소재를 판단하기가 모호한 것이다. 때문에 누수를 인정하지 않거나, 배상범위에 대한 견해차이가 소송으로 이어지기도 한다. 하지만 소송으로의 실익은 따져봐야 한다. 왜냐하면 소송은 법원이 선임한 전문 감정인이 하자의 원인에 대한 감정절차 등이 진행되므로 소요기간이 다소 길어질 수 있다. 그렇다고 자기 비용을 들여 보수한다면, 이후 소송에 있어 감정에 의한 배상범위 산정이 곤란해져 제반 정황으로 손해액을 판단할 수 밖에 없기 때문이다.

앞서 살펴본 내용과 같이 누수의 책임과 손해의 범위는 혼자만의 문제가 아니기 때문에 골치가 아픈 것이다. 하지만 더욱 우려되는 점은 국내의 노후주택 비중이 늘어나고 있다는 것이다. 다시 말해 필연적으로 누수로 인한 이웃간 불협화음과 관련 비용은 증가할 수 밖에 없다는 얘기다. 물론 부동산 투자에 있어 비중이 큰 사안은 아니지만 주택의 유지관리에 있어 고려할 변화임을 인식했으면 한다.

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