함영진 직방 빅데이터랩장.  제공 | 직방

[스포츠서울 | 김자영기자] 연초에도 ‘집값’이 화제다. 지난해 한 껏 달아올랐던 집값은 대출 규제와 금리 인상 등의 여파로 상승세가 주춤하다. 여기에 더해 오는 3월 대선을 앞두고 매수, 매도자 모두 관망세를 이어가는 분위기다. 이런 영향으로 전문가들은 올해 부동산 시장은 그 어느 때보다 예측이 어렵다고 입을 모은다. 스포츠서울은 부동산 플랫폼 ‘직방’의 함영진 빅데이터랩장을 만나 올해 부동산 시장을 진단하고 전망하는 시간을 가졌다. 함 랩장은 직방에서 주거용 부동산 및 이와 연계된 다양한 데이터들을 수집하고 가공 및 정보화하는 역할을 맡고 있다. 업계에선 냉정하고 객관적인 데이터를 통해 부동산 시장을 진단하고 분석하는 전문가로 정평이 나 있다.

현재 부동산 시장은 잠시 숨고르기에 들어간 모양새다. 함 랩장은 최근의 부동산 시장에 대해 “매매 거래량이 감소하고 호가 상승이 주춤한 모습이다. 매수 수요의 숨고르기도 비교적 뚜렷한 상황”이라고 진단했다. 이는 지난해 8월부터 현재까지 총 3차례 진행된 기준금리 인상과 더불어 연초 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 본격화, 다주택자의 과세 부담이 확대된 영향으로 풀이했다.

그러나 집값이 안정화 국면에 접어들었다고 평가하기엔 이르다는 입장이다. 그는 “시중의 M2자금(가계 유동성)이 3589조원에 달하는 등 유동성이 풍부하다. 서울 등 일부지역은 이사철이나 계절적 성수기 임대차가격의 불안요인이 생길 수 있다. 아파트 분양시장의 청약 대기수요도 비교적 풍부한 편이다. 본격적인 가격 안정화 추세 또는 가격 안정 장기화로 갈 지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.

올해 집값 하락세가 본격화될 것인지도 관심이 쏠린다. 일각에선 문재인 정부에서 유례없는 집값 폭등을 경험했다면 올해는 ‘역대급 하락장’이 시작될 수 있단 전망을 내놨다. 현재 집값이 지나치게 고평가됐다는 인식과 금리 인상에 대한 부담, 부동산 대출 규제 강화에 따른 부담 등이 이유로 거론된다. 이에 대해 함 랩장은 “역대급 하락장을 예상하기에는 시장 급락의 전조인 미분양 수치(1만4000호)와 주택담보대출 연체율(약 0.2%) 등이 상당히 낮은 편이다. 인플레이션 우려가 높은 상황에서 이를 방어할 자산상품으로 여전히 부동산 선호가 높은 편”이라고 조심스럽게 예측했다.

대선이 부동산 시장에 미칠 영향은 초미의 관심사다. 올해 집값 향방은 대선 결과와 그에 따른 새 정책에 따라 결정될 가능성이 높다. 다만 함 랩장은 전년 대비 거래량 감소로 부동산 시장 전반이 다소 둔화될 것으로 전망했다. 그는 “대선 결과에 따라 종부세 등 보유세제와 다주택자 양도소득세, 생애최초주택구입자의 취득세와 여신정책, 도심 정비사업, 광역교통망 설치계획 등 상당히 다양한 부분에서 정책의 방향성이 열려있다”고 말했다. 다만 그는 “대출과 금리인상으로 전년보다 거래시장의 규모와 가격변화가 축소돼 주택시장의 활력은 저하될 가능성이 높아 보인다”고 덧붙였다.

기준금리 인상에 따른 시장 양극화도 우려했다. 한국은행 금융통화위원회는 지난 14일 현재 연 1.00%인 기준금리를 1.25%로 0.25%p 인상했다. 기준금리 인상은 곧 국내 시중금리와 대출금리 상승으로 이어져 부동산 위축 요인으로 작용할 수밖에 없다는 분석이다. 실제 현재 주택담보대출과 신용대출 금리 상단은 각각 6%, 5% 돌파를 눈 앞에 두고 있다.

함 랩장은 “금리인상, 여신축소가 가계 이자부담 및 채무상환 부담을 높여 결국 부동산 구매수요 관망과 자산가격 상승 둔화, 거래량 감소, 지역 및 상품별 시장 양극화를 불러올 것으로 예상된다”고 말했다. 특히 그는 “대기수요가 꾸준한 신축이나 교통망 예정지, 공급희소성이 지속될 수 있는 지역 위주로 매입 및 청약수요가 제한돼 지역별 양극화가 커질 수 있다”고 내다봤다.

올해 주목해야 할 부동산 정책으론 보유세 경감 방안을 꼽았다. 정부는 한시적으로 1주택자에 한해 보유세 부담을 경감하는 방안을 준비중이다. 세 부담 상항을 조정하거나 2021년도 공시가격을 활용해 2022년 종부세를 산정하는 방안 등이 거론되고 있다.

새 정부가 고민해야 할 부동산 정책도 언급했다. 그는 임대차시장 안정과 DSR 규제 강화에 따른 저소득층 보호 등을 당부했다. 오는 8월 새 임대차법 시행 2년차에 접어들면서 전세가격 급등과 월세전환 현상 등이 심화될 것으로 우려되고 있다. 또한 최근 DSR 규제 강화로 가구소득이 낮은 1~2인 가구의 대출 접근성이 갈수록 열악해질 전망이다. 이와 관련해 함 랩장은 “차주단위 DSR 계산 시 예외적으로 제외되는 대출 13개 항목 중 서민금융상품 항목에 저소득 1~2인 가구를 위한 대출 상품을 안배하거나 일부 이차보전을 고려하는 검토가 필요하다”고 밝혔다.

무주택자를 향한 조언도 잊지 않았다. 그는 “최근 주택시장의 거래와 가격이 숨을 고르고 있는 만큼 급할 것은 없다. 금리인상과 차주별 DSR 규제가 7월에 더 강화될 예정인 만큼 무리한 내 집 마련보다는 보유자금과 대출 상환능력을 고려한 합리적 주택구입 결정이 필요하다”고 조언했다. 특히 그는 분양가상한제가 적용될 분양시장을 우선적으로 노려보라고 조언했다. 함 랩장은 “무주택자는 똘똘한 한 채 전략으로 3기 신도시 등 분양가상한제가 적용될 아파트 분양시장이 유망해 보인다. 분양시장은 무주택자 위주의 실수요자 경쟁시장이고 당첨의 공정성도 높은 편이다. 주변 시세에 비해 분양가격의 만족도도 높은 편”이라고 강조했다.

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