[스포츠서울] 귀농을 준비하고 있는 회사원 A(45).

그는 5차 매각기일을 앞두고 있는 전원주택[대전지방법원 홍성지원 2019-6860(1)]에 관심을 갖고 있다. 충청남도 홍성군 광천읍 상정리에 소재한 주택(건물 면적 103.66㎡)이다. A의 외가가 있는 곳이라 친근감이 있는 동네였다. 주택은 주변 시세보다 싼 편이었다. 최초감정가 6511만원 대비 76%인 4948만원이 떨어져 최저입찰가는 1563만원이었다. 경매에 참여할 생각으로 권리분석에 들어갔다. 등기부에는 1순위 가압류, 2순위 가압류, 3순위 가처분, 4순위 경매개시결정(강제경매)순이었다. 기준권리는 1순위 가압류였고, 뒤에 나오는 후순위 권리들은 경매로 소멸되는 것으로 판단했다. 그런데 매각물건명세서를 확인해보니, 갑구 순위 4번 가처분등기(2019년 5월9일)는 말소되지 않고, 매수인에게 인수된다. 그리고 현재 가처분채권자가 본안에서 승소(확정)하였고, 집행하는 경우 매수인은 본건 건물에 대한 소유권을 상실하게 된다는 내용이 있었다. A는 도대체 무슨 내용인지 몰라 혼란스러웠다. 분명 기준권리보다 뒤에 나오는 모든 권리는 소멸되는 것으로 알고 있었기 때문이다.

그렇다. 기준권리(근저당권, 가압류 등)보다 뒤에 나오는 권리는 원칙적으로 소멸된다(민사집행법 제91조 참조). 그러나 처분금지가처분(이하 가처분)은 조심해야 한다. 후순위 가처분 중에는 건물철거 및 토지인도를 청구하는 가처분이 있다. 예를 들어 토지와 건물의 소유자가 다른 경우가 있다. 이때 건물소유자는 토지소유자에게 토지사용료를 내야 한다. 만약 토지사용료를 지급하지 않았을 경우에는 토지소유자는 건물철거 및 토지인도청구 소송을 통해 토지를 인도받게 된다. 이때 소송을 신청하면 법원은 직권으로 ‘건물철거 및 토지인도청구가처분’을 등기한다.

경매에 있어 건물철거 및 토지인도청구가처분은 건물만 매각되는 경우에 나온다. 즉, 건물소유자가 건물에 1순위 근저당권을 설정해주고 대출을 받은 상태에서 2순위 가처분(건물철거 및 토지인도청구)이 생기는 경우가 있다. 여기서 채무자가 대출금을 갚지 않으면 1순위 근저당권자는 경매를 통해 대출금 회수에 나선다. 이렇게 건물이 경매로 매각되는 경우에도 후순위 가처분은 소멸되지 않는다는 뜻이다. 왜냐하면 매수인이 건물을 매수한 경우에도 가처분에 따른 소송결과 토지소유자가 승소하면 건물은 철거하고 토지는 인도해줘야 하기 때문이다.

본건의 경우도 건물만 매각되는 경우다. 건물소유자는 B다. 건물(면적 86.56㎡)은 2018년 2월12일 보존등기되었다. 당시 토지(면적 491㎡)의 소유자도 B였다. 토지에는 1순위 근저당권(2014년 8월13일), 2순위 근저당권(2017년 8월29일), 3순위 근저당권(2018년 5월4일)이 설정되었고, 2순위 근저당권자가 경매를 선청했고, D가 토지를 낙찰받아 매수(2019년 3월4일)한 것이었다. 그리고 토지소유자가 건물철거 및 토지인도청구 소송을 통해 승소한 것이었다. 즉, 토지소유자가 승소했기 때문에 당연히 건물은 철거당한다. 만약 건물을 매수한다면 매수인은 건물에 대한 권리를 주장할 수 없다. 건물이 아무리 싸고 좋아 보여도 경매에 참여해서는 안되는 이유다.

참고로 경매로 매수한 건물에 대하여 법정지상권이 성립하는 경우에는 건물철거 및 토지인도청구가처분은 소멸된다. 법정지상권이 성립되기 위해서는 1순위 근저당권설정 당시 토지위에 건물이 존재해야 한다. 이때 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다. 그런데 본건의 경우에는 근저당권설정 당시 토지위에는 건물이 존재하지 않았다. 법정지상권이 성립되지 않는다는 뜻이다. 따라서 후순위 건물철거 및 토지인도청구가처분은 매수인이 인수해야 한다.

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