[스포츠서울] Q. 회사원 A(41).

그는 지난해 지방으로 발령받으면서 가족과 함께 출퇴근이 가까운 곳으로 이사했다. 그리고 서울에 소재한 아파트는 전세를 놓았다. 물론 지방근무가 끝나는 1년 후에는 다시 서울로 이사를 해야 한다. 그런데 임대차 3법이 시행되고 있어 걱정이다. 정말로 임차인이 계약갱신요구를 하면, 기존의 임차인에게도 임대차기간을 무조건 갱신해주어야 하는지 궁금하다.

A. 임대차 3법이란, 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 말한다. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 주택임대차보호법에 해당되며, 전월세신고제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 속한다. 지난 7월30일 계약갱신청구권과 전월세상한제 등을 핵심으로 하는 주택임대차보호법이 국회를 통과했고, 7월31일 국무회의 통과 당일부터 시행되고 있다.

계약갱신청구권은 임차인에게 1회에 한해서 계약갱신요구권을 보장해주는 제도다. 그러면 현재 임대차 계약기간은 2년에서 플러스 2년이 추가되어 4년(2+2)이 된다. 임차인이 계약갱신요구를 하기 위해서는 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신요구를 통지해야 한다. 임대인도 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 재계약을 하지 않겠다는 갱신거절 통지를 해야 한다. 다만 오는 2020년 12월10일부터는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 재계약에 관한 내용을 통지해야 한다. 참고로 임차인의 계약갱신요구는 기존 전·월세 계약에도 소급 적용된다. 예를 들어 기존 임차인이 전셋집에 10년을 산 경우에도 1회에 한해서 계약갱신요구가 가능하다.

그렇다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회만 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차 계약의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 임대인인 본인 또는 직계존속, 직계비속이 거주할 경우 등의 합당한 사유가 있으면 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 또한 임대인은 최장 임대차기간(2+2) 4년 뒤에는 새로운 임차인과 계약을 하면서 전월세 보증금 및 임대료를 올릴 가능성이 높다. 반면 임차인은 당장의 주거 안정에는 도움이 될 수 있다. 하지만 중장기적으로는 주거비용은 증가할 것이다. 왜냐하면 임대차기간 2+2년, 계약기간이 완전히 끝나는 4년 뒤에는 전월세 보증금과 임대료가 가파르게 상승할 수 있기 때문이다. 만약 임차인의 주거비용이 늘어나면 그만큼 내 집 마련 기간도 늦어질 수 있다.

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