[스포츠서울] Q. 회사원 D(30).
그는 경매에 나온 아파트(울산지방법원 사건번호 2019-3082)에 관심을 가지고 있다. 울산시 북구 매곡동에 소재한 대하그린파크 아파트였다. 1차 감정가(1억3000만원)보다 30%인 3090만원이 저감되어 최저입찰가격은 7210만원인 상태였다. 주변 시세대비 가격도 싼 편이고, 회사에서 가까운데 위치하고 있어 매수를 고려하고 있다. 권리분석을 위해 등기부를 확인해보니, 1순위 전세권, 2순위 근저당권, 3순위 근저당권, 4순위 근저당권, 5순위 경매개시결정 순이었다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인(보증금 2850만원)은 배당요구까지 한 상태였다. 선순위 전세권은 매수인이 인수하는 권리였다. 그런데 1순위 전세권자와 대항력을 갖춘 임차인은 동일인이었다. 임차인이 보증금을 전액 배당받으면 1순위 전세권도 소멸되는 것인지 궁금해졌다.
A. 전세권은 보증금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 맞게 사용· 수익하는 권리다. 그리고 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세보증금을 우선변제받을 수 있는 물권이다. 반면 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용· 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약이다. 주택임차인이 대항요건을 갖추거나, 임차권등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에는 변함이 없다(대법원 2004다69741 참조).
임차인은 선순위 전세권자의 지위와 대항력을 갖춘 임창니의 지위를 동시에 취득할 수 있다. 즉, 선순위 전세권설정을 마치고 등기부상에 새로운 권리관계가 없는 상태에서 전세권설정계약과 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하고 대항력을 갖추었다면 전세권자의 지위와 함께 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 동시에 갖게 되는 것이다. 만약 선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 매각으로 소멸되었다 하더라도 배당받지 못한 나머지 보증금에 대해서는 대항력을 행사할 수 있다(대법원 2010다900 참조). 즉, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않아도 분명 매수인이 인수하는 권리가 된다.
기준권리보다 뒤에 있는 후순위 전세권은 경매로 소멸된다. 하지만 기준권리보다 빠른 선순위 전세권은 매수인이 인수해야 한다. 즉, 전세권은 근저당 압류채권 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. 다만, 선순위 전세권인 경우에도 배당요구를 하면 경매로 소멸된다(민사집행법 제91조 참조). 그렇다. 선순위 전세권은 오로지 배당요구를 하게되면 존속기간에 상관없이 소멸되는 것이다. 그러나 배당요구를 하지 않으면 매수인이 인수해야 된다는 뜻이다. 참고로 선순위 전세권자가 경매신청을 한 경우에는 당연배당권자가 되므로 배당요구를 한 것으로 본다.
이처럼 대항력을 갖춘 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가지고 있으면, 그 중 임차인의 지위에 기하여 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권자에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다(대법원 2009다40790 참조). 그러므로 선순위 전세권은 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 한다. 참고로 임차인(전세권자)이 대항력을 갖춘 임차인의 지위에 기하여 보증금을 전액 배당받은 경우에는 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 셈이다. 하지만 선순위 전세권은 경매로 소멸되지 않는다. 따라서 매수인이 대금납부 후에 전세권설정등기말소청구를 통해 선순위 전세권을 소멸시켜야 한다.
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