[스포츠서울] Q.충청남도가 고향인 Y(50)씨.
그는 선친으로부터 고향에 있는 땅을 동생과 함께 상속받았다. 하지만 돈이 좀 필요해 땅을 동생한테 매도하려고 한다. 물론 주변 시세보다 다소 싸게 처분할 생각이다. 그런데 친구의 얘기로는 동생은
특수관계 즉, 가족이기 때문에 매매할 수 없을 것이라고 한다. 정말로 동생에게는 매도할 수 없는 것인지, 만약 매도할 수 있다면 주의사항은 무엇인지 궁금하다.

A.개인의 경우, 배우자(사실상 혼인관계에 있는 사람 포함)를 비롯해 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척, 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자 직계비속을 특수관계인으로 본다(국세기본법 시행령 제1조의2 참조). 물론 가족간에도 부동산은 매매할 수 있다. 그러나 특수관계에 있는 가족간의 부동산 매매는 시세보다 싸게도 비싸게도 매매하지 말아야 한다. 왜냐하면 부당행위계산부인 규정에 걸리면 세금폭탄을 맞을 수 있기 때문이다.

가족간 즉, 특수관계인에게 부동산을 매매할 경우 그 거래과정은 매우 투명해야 한다. 즉, 세금을 줄이고자 매매로 위장한 것으로 볼 수도 있기 때문이다. 예를 들어 특수관계인으로부터 시세보다 높은
가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시세보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우다. 이때 시세와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시세의 100분의5에 상당하는 금액 이상인 경우, 세금부담을 부당하게 감소시킨 것으로 간주된다(소득세법 시행령 제98조 참조).

이처럼 가족간의 부동산 매매의 경우 세법상 증여로 간주될 가능성이 높은 편이다. 이 때문에 매매대금은 시세에 맞게 정해야 한다. 왜냐하면 양도세에 비해 증여세 부담이 큰 경우, 매매를 가장해서 부
동산을 이전할 개연성을 높게 볼 수도 있기 때문이다.

따라서 진정한 부동산 거래로 인정받기 위해서는 시세와 거래가액의 차액이 3억원 미만, 또는 시간의 100분의 5에 상당하는 금액 이하로 매매하는 것이 좋다. 또한 매도자(납세자)가 실제로 거래했다는
사실을 입증할 수 있도록 준비하자. 이때 입증자료는 매매대금의 통장 입금내역, 매수자 자금출처 및 그 소득에 대한 증빙서류 등이다.

참고로 가족간의 부동산을 무상으로 임대해주는 경우에도 세금을 내야 한다. 부동산을 무상으로 사용한 5년 동안의 이익을 산출해 그 이익 합계액이 1,000만원 이상인 경우 무상으로 사용한 임대료에 대해서도 증여세가 과세된다. 물론 임대료를 시세보다 적거나 많이 준 경우에도 증여세를 내야 한다. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다(소득세법 시행령 제98조 참조).

 

 

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