[SS스타재테크]보아 구하라 수지 장범준처럼 꼬마빌딩주 되려면
    • 입력2017-05-10 08:01
    • 수정2017-05-10 14:23
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[스포츠서울 조현정기자]‘보아, 구하라, 수지, 장범준처럼 꼬마빌딩에 도전!’

연예계 내로라는 톱스타들이 수백억원대의 건물주가 됐다는 소식은 대중에게 부러움과 허탈감을 동시에 안긴다. 평범한 일반인이 평생 구경하기도 힘든 엄청난 액수의 빌딩을 ‘비교적’ 젊은 나이에 매입한 데다 건물주가 됨으로써 근로소득이 없어도 매달 상당한 임대수입으로 노후 및 은퇴 걱정을 할 필요가 없기 때문이다. 게다가 투자가치 있는 지역의 건물은 미래가치도 겸비해 처분시 막대한 시세차익까지 얻을 수 있어 돈이 돈을 벌게 된다. 경기침체속에 불안정한 직장생활과 불투명한 미래가 걱정돼 ‘조물주 위에 건물주’를 꿈꾼다면, 당장 종자돈이 넉넉치 않더라도 꾸준한 관심과 발품을 팔고 대출을 적절히 활용하면 남의 일 만은 아니다. 최근 몇년간 저금리기조가 이어지며 임대수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 50억원 미만의 꼬마빌딩에 연예계 스타들은 물론, 일반인들의 관심도 어느때보다 뜨겁다. 아이돌그룹을 중심으로 10대 때 연예계에 뛰어들어 일찌감치 재테크에 눈뜬 스타들이 늘면서 20대에 건물주가 가 된 스타들을 비롯해 대출을 적극 활용해 꼬마빌딩 건물주로 ‘지렛대 효과’를 톡톡히 본 스타들을 투자의 교본으로 삼을 만 하다.

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청담동 보아 건물.사진|빌사남

◇보아, 구하라, 수지, 장범준 등 20대에 건물주가 된 스타들

10대에 데뷔한 가수들을 중심으로 20대에 건물주가 된 스타들이 점점 늘고 있다. 연예계 부동산재테크의 여왕인 전지현을 비롯해 비, 장근석, 서장훈, 권상우, 보아, 강동원, 류승범, 서태지, 신승훈, 규현, 예성, 장범준, 수지, 구하라, 한승연, 김재중, 이종석, 하지원, 윤은혜, 최효종, 다솜 등의 스타들이 20대에 건물주가 됐다. 최연소 건물주는 스무살인 2006년 5월 청담동 빌라를 10억5500만원에 사서 신축한 ‘아시아의 별’ 보아(31)로, 현 시세는 25억~30억원에 달한다. 걸그룹 카라 출신인 구하라(26)도 21세이던 2012년 6월 청담동 낡은 단독주택을 11억5600만원에 매입해 3억원을 들여 5층 건물로 신축해 보증금 1억5000만원, 월세 1000만원에 임대하다 2015년 5월 20억8000만원에 매각했다. 최소 몇십억원은 있어야 투자가 가능한 것으로 여겼던 빌딩투자에 구하라의 사례가 알려지며 일반인들의 건물 구입 문의가 잇달았다. 카라의 한승연(29)도 2014년 4월 실투자금 16억5000만원으로 지하 1층~지상 4층짜리 청담동 건물을 45억5000만원에 매입해 11억~12억원을 들여 지상 5층 건물로 신축했다. 현 시세는 약 70억원으로 예상된다.

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구하라가 2015년 매각한 청담동 빌딩.사진|빌사남

미쓰에이 멤버 겸 배우인 수지(23)는 지난해 서울 선정릉역 인근 삼성동의 지하 2층~지상 5층 건물을 37억원(17억원 대출)에 매입해 20대 건물주가 됐다. 대출금과 임대 보증금 2억원(월세 1500만원)을 포함, 18억원을 투자했다.

어머니가 공인중개사인 걸그룹 씨스타의 다솜(24)은 지난해 서울 송파구 신천역에서 도보 10분거리인 대지면적 217㎡(65.6평), 연면적 644㎡(194.8평) 5층 규모의 건물을 31억원에 샀다. 지난 2014년 서대문구의 건물을 14억25000만원에 매입했다가 지난해 6월 18억원대에 매각한 바 있다.

개그맨 최효종(31)은 9호선 지하철 봉은사 역 인근 다가구주택을 2012년 14억5000만원(대출 2억5000만원)에 사서 20대 개그맨 건물주가 됐다. 엠넷 ‘슈퍼스타K3’ 출신인 버스커버스커의 장범준(28)은 2014년 4월 어머니와 공동명의로 학원밀집지역인 대치동 다가구주택을 20억원에 사서 20대 빌딩주 반열에 올랐다. 당시 7억5000만원을 대출받고 보증금 4억5000만원을 감안하면 실투자금은 8억원이었고 현 시세는 33억원이다.

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삼성동 수지 건물.사진|빌사남

◇수십억원 NO, 종잣돈 3억~5억원이면 나도 건물주!

부동산업계에서 통상 50억원 미만, 5층 미만의 빌딩을 꼬마빌딩이라 부른다. 다가구주택, 다세대 주택, 상가주택, 오피스건물, 상가건물, 원룸, 고시원 건물도 모두 꼬마빌딩에 해당된다.

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‘빌사남’ 김윤수 대표의 책 ‘대세는 꼬마빌딩이다!’

최근 ‘대세는 꼬마빌딩이다!’(천그루숲)를 출간한 빌딩실거래가 조회 앱 ‘빌사남’의 김윤수 대표는 “서울지역 꼬마빌딩을 분석해보면 20억~30억원대가 가장 인기가 많고 종자돈 5억~10억원을 가진 투자자들이 대출을 이용해 이 금액대의 투자를 많이 한다”며 “요즘은 30~40대 직장인들이 꼬마빌딩에 관심이 많다”고 밝혔다. 이어 “저금리시대에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자들이 건물 임대수익을 통해 정기예금보다 4~5배 높은 꼬마빌딩 투자에 매력을 느끼게 됐고 유형자산인 꼬마빌딩은 펀드나 주식과 비교했을 때 안정적인 자산으로 인식하고 있다. 향후 매각을 통한 시세차익도 얻을 수 있어 꼬마빌딩에 대한 관심과 인기가 높아지고 있다”고 분석했다.

‘대세는 꼬마빌딩이다!’에는 전세자금 정도의 투자금에 대출을 적극 활용해서 꼬마빌딩에 투자해 리모델링을 거쳐 임대수익을 올리고 나아가 건물가치까지 끌어올린 일반인들의 생생한 실전사례가 실려있다. 종잣돈 3억600만원으로 서울 연남동의 2층짜리 단독주택을 3억6800만원에 매입해 리모델링(1억5000만원)을 통해 4층으로 증축한 뒤 카페,사무실, 주택 등으로 월 400만원의 임대료를 받는 건물주가 된 30대 초반 A씨, 실투자금 3억8000만원으로 서울 상수동의 코너건물을 28억3000만원에 매입한 50대 중반의 부부 등이 대표적이다. 50대 중반 부부의 경우 은행대출을 24억원 받아 월세 1500만원에서 이자비용 640만원(3.2%)을 제외한 한달 순수익이 860만원으로 실투자금 대비 27.15%의 연수익률을 올렸다. 1년 6개월이 지난 지금까지도 공실없이 임대료는 상승했고 인근 당인리발전소의 공원화 호재도 있어 현시세는 40억원 가까이 된다.

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버스커버스커의 장범준.
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대치동 장범준 건물.사진|빌사남
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대치동 장범준 건물.사진|빌사남
◇꼬마빌딩주가 되려면

개인마다 자금여력, 투자성향 및 목적이 제각각이라 자신에게 맞는 꼬마빌딩을 매입하려면 어떻게 해야 할까. 김 대표는 “투자에 앞서 꼬마빌딩 매입 목적(임대수익, 시세차익, 직접사용) 및 투자자의 연령대,자금현황 및 대출규모, 검토하고 있는 지역, 선호항목(도로너비, 역과의 거리 경사면, 코너, 용적률, 건물상태)을 고려해 자신만의 꼬마빌딩 매입계획을 세우는 게 우선”이라며 “특히 공적 장부(등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획)와 소유주 확인, 최소 4번 이상의 현장답사, 주변 건물의 매각사례 검토 등은 필수다. 충분한 이자상환 능력이 되면 대출을 잘 활용해 소액으로도 성공적인 빌딩투자를 할 수 있지만 상환능력이 없다면 50% 이상 대출을 받지 않는 게 좋다”고 조언했다.

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홍석천의 이태원 건물.사진|빌사남
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홍석천의 이태원 건물.사진|빌사남

연예계 스타들도 건물 매입 때 대출을 적절히 활용한 ‘지렛대효과’로 알짜투자를 한 실속파들이 적지 않다. 방송인 겸 사업가 홍석천은 매년 치솟는 식당 임대료에 시달리다 지난 2012년 이태원 역 이면도로의 대지면적 228㎡(69평), 연면적 286.86㎡(87평) 지하 1층~ 지상 3층 건물을 20억원(대출 13억5000만원)에 매입해 배달 임대료를 내던 임차인에서 건물주로 변신했다.. 이곳에 레스토랑 ‘마이스윗’을 차렸고 홍석천의 가게로 입소문이 난데다 이태원의 유동인구가 늘어나며 상권이 확장되자 시세가 4년만에 40억원까지 뛰어올랐다. 2013년에는 이태원우체국 근처 경리단길 토지 1필지를 10억원(대출 8억2000만원)에 매입했고 2016년 3월엔 인접필지를 7억6000만원(대출 3억원)에 추가 매입해 대지 149.77㎡(45평), 연면적 374.14㎡(113평) 지하 1층~지상 4층 규모의 건물을 최근 신축했다.

[SS포토]\'싱글라이더\' 시사회, 밝게 웃는 공효진
배우 공효진.사진|박진업기자 upandup@sportsseoul.com

배우 공효진은 2013년 4월 서울 한남동의 연면적 303평, 지하 1층~지상 5층 규모의 건물을 시세보다 10억원 가량 싼 37억원에 샀다. 당시 실투자금 8억3000만원을 투자하고 나머지는 대출로 충당해 37억원 전액을 투자했을 때 6.75%이던 수익률을 대출을 통한 지렛대 효과로 16.63%까지 끌어올렸다.

그러나 꼬마빌딩이라고 모두 황금알을 낳는 거위는 아니다. 건물은 시세가 투명한 아파트 등 다른 부동산과 달리 정보가 폐쇄적이고 가장 큰 자산을 거래하는 것이니 만큼 매입전 충분히 발품을 팔면서 상권분석, 건물의 가치평가 등 꼼꼼히 살펴야 한다. 특히 당장 높은 임대수익이 현혹되지 말고 미래가치를 감안해 투자해야 하며 자금형편에 맞춰 수도권 외곽이나 지방의 싸고 임대수익률이 높은 건물에 투자하기 보다는 자신이 잘 알고 환금성이 뛰어난 지역의 건물에 투자하는 게 좋다.

김 대표는 “각종 세금, 건물관리 및 임차인 관리, 리모델링 및 신축으로 건물가치 높이기 등 실질적인 문제를 간과하면 투자에 실패할 수 있다”며 “빌딩 중개 경험이 많은 믿을 만한 부동산전문가를 신중히 선택해 매입 때부터 매입 후까지 도움을 받고 은행, 성실한 건축사, 건물의 매입·보유·양도시 자문해줄 세무사 등 여러 전문가들의 도움은 반드시 필요하다”고 말했다.

hjcho@sportsseoul.com
가수겸 배우 보아, 구하라, 수지(위부터).사진|SM엔터테인먼트· 코스모폴리탄·스포츠서울DB
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