토지전문가 성호건 한국부동산개발연구소 대표.

[스포츠서울 조현정기자]‘요즘 핫한 전원주택 살 때 주의점은?’최근 한국토지주택공사(LH)임직원들이 업무상 취득한 미공개 정보를 이용해 신도시 예정지 등 대규모 공공개발 과정에서 토지 투기 행위를 한 사실이 알려지며 전 국민의 공분을 샀다.이들은 토지 매입 금액의 절반 이상을 대출로 충당했고 현금대신 토지로 보상하는 ‘대토보상’을 노리고 일부 필지는 사자마자 ‘쪼개기’를 했으며 보상금을 더 많이 받으려고 신도시 발표 직후 대대적으로 묘목을 심기도 했다. 이 과정에서 개발호재가 있는 토지는 엄청난 시세차익을 거둘 수 있고, 주거용 부동산에 비해 대출규제나 세금규제 등을 덜 받아 매입금액의 상당 부분을 대출받을 수 있다는 사실이 주목받으며 토지 투자에 대한 관심이 뜨겁다. [富토크]에서는 젊고 열정적인 토지전문가인 성호건 한국부동산개발연구소(코드랩) 대표를 만나 토지 및 전원주택 투자하는 방법과 주의할 점, 투자 유망한 지역 등을 짚어봤다. 성 대표는 스포츠서울에 부동산칼럼 ‘성호건의 전지적 토지관점’을 연재하고 있다. -요즘 관심을 모으는 전원주택을 살 때 주의할 점이 있다면.

전원주택에 대한 수요는 확실히 늘어났다. MBC ‘구해줘 홈즈’나 JTBC ‘서울엔 우리집이 없다’ 등 집을 소개하는 프로그램에서 시청자들이 관심있어 하는 게 전원주택이고, 시청률이 잘 나오는데 집중하다보니 ‘전원주택 소개 프로그램인가?’ 할 정도로 방송에서 전원주택이 자주 등장한다. MBC ‘나 혼자 산다’에서도 전원주택 사는 연예인이 실시간 검색어에 오르는 등 코로나19 이후 공기좋은 곳에 다양한 주택에 대한 수요가 많아졌다. 내가 산다고 할 때도, 집을 지을 때도 마찬가지인데 나만의 집을 짓는 건 맞는데 너무 특별한 집을 지으면 낭패를 볼 수 있다. 나도 처음 지은 집이 팔 때 시간이 오래 걸렸다. 그땐 지금보다 어려서 나는 무릎이 튼튼해 뷰가 좋은 걸 추구해 1층에 주방, 거실은 2층에 지어 올라가서 뷰를 봐야 하는 특수한 설계를 해서 집이 팔리는데 시간 오래 걸리더라. 너무 특수하지 않고 예쁜 집을 지으면 짓는 동안 팔리기도 한다. 공인중개사들이 매매를 제안하기도 한다. 나도 짓다가 판 경우도 있다. 집을 잘 지어놓고 설계도를 잘 빼놓으면 ‘이 집이랑 똑같이 지어주세요’ 한다. 그래서 방송에 나갔을 때 그 집들이 실시간 검색어에 오른다.

무엇보다 하자보수가 정말 중요하다. 아파트와 다르게 단독주택은 개인집이다보니 한 두번 봐서는 모른다. 골조가 목조인 경우는 뒤틀어진 경우도 있고 한달 정도 지내봐야 알 수 있다. 하자를 어떻게 발견하냐는 매도자의 솔직함에 달려있다. 특약사항에 하자보수에 대한 걸 확실하게 짚어두는 게 좋다. 설계를 떠나 살면서 편안해야 하지 않나. 집을 잘보는 분은 하자보수부터 난방, 골조는 어떻게 할 지 등 조건을 구체적으로 달고 공인중개사에게 제시한다.조건을 보고 맞는 집을 찾아주겠지만 공인중개사도 살면서 발견되는 하자는 모른다. 해당 조건을 매도자에게 물어봐야 한다. 집을 짓거나 전원주택을 찾을 때 너무 특수하지 않은 것으로 하는 게 좋다.

우선 하자보수에 대한 부분이다. 토지와 전원주택을 묶어서 설명하면 아파트와 똑같이 포함되는 건 잔금일날 저당권은 회수한다는 거다. 하자보수와 관련, 꼼꼼하게 매도자에게 인지시켜놔야 한다. 매도자가 하자에 대한 얘기를 솔직히 하고 리모델링비 깎아주는 등 협상이 가능하다. 하자보수를 꼼꼼히 체크하는 게 중요하다. 땅을 살 때 큰 땅 중 일부를 살 경우 분할을 소유권이전하며 분명히 해야 한다. 소유권 이전이 되지 않으면 곤란하다 . 토지를 분할할 때 측량시 1~2㎝까지 완벽하게 할 순 없어서 오차범위 내 토지 차이는 상호 이해한다. 오차 범위를 벗어나 1~2평이상 차이나면 매매대금에 포함해서 더 주거나 뺀다는 걸 특약사항에 쓰고, 팁인데 땅을 살 때 개발행위에 의한 건축허가는 리스크를 축소시켜준다. 상가에 월세로 들어갈 때 임차료에 대해 무료로 한달 리스해주는 것처럼 개발행위허가나 건축허가를 잔금치를 때까지 2~3달사이에 매수자가 받을 수 있게끔 하는 게 좋다. 서류가 있어야 매수자가 내 이름으로 개발행위허가나 건축허가를 받을 수 있다. 소유권이전 전에 할수 있으면 건축 등 개발행위가 가능하고 잔금 때 대출도 가능하다. 매도자 입장에서 예비 매수자에게 중도금까지 받고 나서 개발행위허가를 신청할 경우 중도금으로 1000원만 받아도 함부로 계약을 해지못한다. 매도자도 좋고 매수자에게도 꿀팁이 될 수 있다.

인플레이션 이슈가 있다. 집이 하자없고 생각보다 튼튼하며 희소한 지역에 지어졌다면 지금 시점에 땅만 있으면 그 가격에 짓지 못한다. 물가상승분과 건축자재비가 올라 전원주택도 집만 튼튼하고 하자보수가 깔끔하면 시세차익이 가능하다. 많이 있는 일이다. 거래가 깔끔하게 금방 일어나는 집도 많다. 기존에 전원주택을 많이 보러다니던 분들이 이제는 그 사이에 가격이 오른다는 것도 알아서 똑같이 못짓겠다 싶으면 빨리 산다. 나는 개발도 하고 시공사도 스스로 테스트가 끝난 곳이 있어 수월하다. 첫 집을 지을 때 집은 잘 지었는데 마감이나 공기가 늘어나 시공사와 소송까지 했다. 지금까지 소송을 3번쯤 한 것 같다. 집 지으면 10년 늙는다는데 전원마을을 개발해서 토목공사까지 하면 30년 늙는다. 땅을 살 때도 토목공사까지는 괜히 덤비지 않았으면 한다. 시세를 정확히 잡을 수 있어야 하는데 같은 땅이라도 평당 9만원짜리와 20만원짜리가 있다. 토목공사는 건축허가 인허가 때부터 시작해 맨 땅에 건축행위 허가를 받으면 토목공사 리스크를 상쇄시킨다. 시세를 전혀 잡지 못해 막연한 두려움이 있지만 개인들이 토목공사를 하려하면 말린다. 시세를 스스로 평가하고 기준에 맞게 토목공사가 돼있으면 싸게 사는 거 같다.

유튜브는 부작용이 발생할 수 있다. 아파트시장이 예전엔 정보의 비대칭성이 심했는데 지금 토지시장이 그렇다. 뜬 구름 잡는 정보가 많아 옥석을 가려야 한다. 내가 운영 중인 유튜브채널 ‘코드랩TV’를 보면 된다. 하하. 유튜브나 SNS보다는 책이 좀더 신뢰성이 있다고 생각한다. 내 칼럼인 ‘전지적 토지관점’은 토지나 전원주택에 특화해서 쓰고 있어 일반인이 보면 처음에 접근하기가 편할 것이다. 어느 정도 지식이 쌓이면 발품을 팔아야 한다. 나도 지금 토지에 대한 책을 읽고 있다. 토지 전문가이다보니 책에 쓰인 것을 받아들이는 양이 일반인과 달라도 책을 꼼꼼이 본다. 발품을 팔고 자신만의 기준을 잡아야 한다. ‘싸고 좋은 곳’, ‘2인분 같은 1인분’ 등의 애매한 말보다 기준점을 잡아서 공인중개사를 찾아가면 있으면 있다 하고 없으면 없는 것 아닌가. 자신의 기준이 아예 없으면 ‘구해줘 홈즈’나 ‘서울에는 내 집이 없다’를 보고 짚어서 와도 된다.

토지 중개 6년차인데 처음 시작할 때는 기획부동산 아니냐고 했지만 어떻게든 좋은 정보를 드려야겠다고 생각하고 정말 열심히 하려는 마음으로 토지시장에 접근했다. 일반인은 아직 토지시장이 낯설지만 말도 안되는 LH 투자법에 신경쓰지 말고 방향성을 잘 잡고 토지에 대해 유익한 정보를 얻어갔으면 한다. 막연한 두려움보다 공부를 철저히 해서 좋은 정보를 많이 얻으면 길이 보일 것이다.

-한국부동산개발연구소(코드랩) 대표

-스포츠서울 ‘성호건의 전지적 토지관점 ’부동산칼럼 연재중

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