[스포츠서울]경매물건은 많은데 막상 할 만한 물건은 없다. 생소한 토지나 상업시설, 공장 등은 그림의 떡이다. 어쩔 수 없이 주거용 경매물건에 한정된다. 다들 생각이 비슷하니 경쟁도 치열하다. 정말
경매로 싸게 살 수 있는지 의구심이 생기는 이유다.

경매물건은 부족한 것인지 우선 물량을 살펴보면, 전국 법원에서 매각, 유찰 또는 진행 중인 물건은 약 5만건(2018년 기준)이다. 여기에 주거용 경매물건이 약 2만3000건으로 전체 경매물건의 45%를 차지하고 있다. 더욱이 주거용 경매물건의 50%는 아파트다. 물량의 절대수치는 적지 않아 보인다. 하지만 선호 지역의 아파트 경매물량은 서울이 약 3.9%(900건), 경기도가 약 11%(2,500건)로 많지 않다. 여기에 각종 권리관계가 붙어있는 물건을 제외시키니 할 만한 물건이 없다는 말이 나오는 것이다.

그럼에도 주거용 경매물건의 관심과 절대물량으로 보면 경매에 있어 주된 물건임을 부정할 수 없다. 상대적으로 권리관계도 덜 복잡하기 때문이다. 그래서 각종 권리관계 중 임차인의 대항력과 관련된 관심과 문의가 많은 것 같다. 그러나 임차인의 권리신고 내역을 보면 기준권리보다 늦은 전입일자는 기본이며, 오래된 전입일자만 덩그러니 있거나, 확정일자는 없거나 늦다. 보증금 여부도 마찬가지다. 임차인 본인의 자산이자 권리인데 이러한 행동은 이해가 안된다.

때문에 임차권한에 대한 각종 추측으로 사실관계를 파헤치려 한다. 이에 대한 다양한 방법과 선별기술이 무용담처럼 회자되기도 한다. 그러나 경매를 포함해 투자는 리스크를 최대한 객관적으로 줄이는 작업이 선행돼야 한다. 높은 리스크를 감내해야 성공하는 것은 도박에 가깝다. 그러므로 임차인의 사실관계 보다는 채권관계의 시작점인 기준권리의 종류와 채권자의 성향파악이 우선돼야 한다.

대표적인 기준권리인 제1금융기관의 근저당권을 예로 들면, 은행 근저당보다 먼저 전입된 임차인의 대항력은 은행의 대출금액 산출 성향으로 판단이 가능하다. 일반적으로 은행의 대출금액 결정은 시세가 100이라면 그 중 약 85 정도만 감정가로 인정하고, 여기에 약 60%인 50 정도만 대출을 해준다. 따라서 은행의 1순위 근저당권 채권금액이 경매감정가의 50%를 전후한다면, 이를 근거로 선순위 임차인의 대항력은 합리적 의심이 가능해진다. 이와 같이 비교적 객관적인 추정을 근거로 선별을 하고, 법원이 매각기일 1주전부터 공개하는 서류로 최종 확인을 하는 것이다.

임차인의 대항력에 대한 관심과 추측은 신고된 권리내역을 벗어날 수 없다. 물론 각종 무용담은 재미있고 자극적이지만, 절차법에 근거한 경매는 소설이 아니라는 점을 상기하자.

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