[스포츠서울]부동산 경매에 있어 권리관계는 복잡한 먹이사슬과 같다. 최상위 포식자인 기준권리와 소멸될 수 밖에 없는 하위 포식자들의 역학관계가 그러하다. 물론 기준권리를 바꿀 수 있다면 최상위
포식자를 선택할 수도 있다. 대위변제라는 옵션이 존재하기 때문이다.

대위변제는 다른 사람의 채무를 대신 갚아주는 것을 말한다. 그 대상은 대신 갚아야 할 이유 즉 변제이익이 있는 사람이어야 한다. 예를 들어 보증인이거나 담보제공자, 후순위 권리자, 임차인 등이 이에 해당된다. 경매 투자 방식 중 널리 알려진 부실채권(NPL)과 P2P라는 종목들도 대위변제의 기본 틀을 깔고 있다. 참고로 금융기관에서는 무분별한 대위변제를 엄격히 금지하고 있다. 투자 목적의 임의 대위변제가 성행하고 있기 때문이다.

입찰자 입장에서도 항상 대위변제 가능성을 염두한 권리분석이 필요하다. 부담 기준이 언제든지 바뀔 수 있기 때문이다. 임차인은 대항력 확보를 위해 선순위 채권을 말소할 수도 있다. 그렇다면 대항력이 없는 후순위 임차인의 대위변제는 입찰자에게 독이 될 수 있다.

입찰 단계에서 임차인의 대위변제가 밝혀지면 조정이 가능하다. 원천적으로 입찰 여부가 달라질 수 있고, 인수되는 보증금에 따라 입찰가를 조정할 수도 있다. 이미 권리분석이 끝났다 해도 입찰 당일 법원에 비치된 자료로 최종 권리변동 사항을 확인해야 하는 이유이다.

하지만 이와 같은 대위변제가 매각허가결정 이후에 발생될 수 있다. 다시 말해 낙찰받아 매각대금을 납부하기 전까지 임차인의 대위변제가 있을 수 있다는 얘기다. 매수인은 예측하지 못한 금전적인 부담이 증가하는 것이다.

결론적으로 이러한 경우에는 매각허가결정에 대한 취소신청을 할 수 있다. 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차 진행 중에 밝혀진 때 매수인은 대금 납부기한까지 매각허가결정의 취소신청이 가능하다(민사집행법 제127조 참조).

대위변제는 경매 전문가들의 투자 수단으로 인식되는 경향이 있다. 또한 경매 입찰자 입장에서 해당되는 내용도 없어 보인다. 더욱이 개별 임차인이 접근할 수 있을지 의문이 든다. 하지만 낙찰을 위해
입찰을 도와주고 자문료를 받는 경매업체가 그 반대의 경우도 주된 자문영역이라는 사실을 알아야 한다.

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