[스포츠서울]부동산 시장에서 애증관계의 최정점에는 아파트가 놓여있다. 대지면적도 얼마 없는 성냥갑 같은 것이 비싸기까지 하다. 그렇지만 대체 불가능한 현실 앞에서 애증의 상호비율만 달라질 뿐이다. 반면 이를 과감히 탈피하고자 주택지로 발길을 돌리기도 한다. 아파트 가격의 상승이 끝나면 주택지 가격이 오른다는 주기설과 함께 서울아래 땅을 깔고 있어야 값어치가 있다는 주장이다. 여기에 최근 도심재생 이슈는 설득력을 더해주고 있다. 하지만 오래된 도심의 주택지는 '도심재생'이라는 문구에 맞게 재생산돼야 할 것들이 많다. 근본적인 부동산의 재원에서부터 재생이 필요할 수 있다는 얘기다.

우리의 부동산 제도는 토지, 건물 각각이 매매의 객체가 되고, 부동산등기부도 분리되어 있다. 하지만 통상적으로 매매가는 대지면적을 기준으로 비교 산정한다. 주택이 존재함에도 대지면적만으로 매매가를 책정하는 것이다. 그만큼 일반 매매에 있어 대지면적은 절대적이라 하겠다.

그렇다면 제도가 정비되기 이전 또는 이를 정비할 원인관계가 없었던 도심주택지는 대지면적의 검증이 중요해질 수 있다. 앞서 구도심의 지적 불부합에 대한 경계침범 문제보다 근본적인 면적의 증감이
발생할 소지가 있다는 것이다.

비교적 널리 알려진 바와 같이 매매에 있어 등기부에 기재된 대지면적과 토지대장의 면적이 다를 경우 토지대장의 면적이 우선한다. 그러나 근본적으로 공간적 범위를 특정하는 것은 지적도의 경계이다. 즉 실측상의 지적이 등기부나 토지대장의 면적에 우선한다는 얘기다. 다만 부동산등기부는 해당 토지를 표상하는 등기로서 유효하다(대법원 2016다1793 참조).

실측에 의한 면적 과부족 분에 대한 매매가 조정은 논외로 하고, 이러한 실측과 공부상의 면적이 불일치할 경우 지적공부의 등록사항 표시는 정정 신청할 수 있다. 그러나 이를 위해 인접 토지소유자의
승낙서 또는 법원의 확정판결 정본을 제출해야 한다. 판단 기준은 인접 토지의 지적 경계가 변경될 경우이다. 반대로 원래의 지적도상 경계선에 따른 면적의 측량 오차로 인한 표시 정정은 승낙서 등을
제출할 필요가 없다. 해당 토지의 지적도상 경계선이 변경되지 않았기 때문이다(대법원 2011다52291 참조).

점차 도시지역 내에서도 실측의 필요성이 대두되고 있다. 물론 각종 공적 장부의 재원을 불신하는 것은 아니다. 하지만 수기로 기입, 관리 해오던 것들을 전산화시킨 행정이력도 감안해야 한다. 따라서
근본적인 면적 기준은 이미 기입된 공적 장부 중 어느 하나가 아닐 수 있다.

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