[스포츠서울] A고객으로부터 급히 연락이 왔다. 계속 꼬마빌딩을 알아보고 있었는데, 마침 마음에 드는 좋은 물건이 나왔다고 한다. 중개업자로부터 이만한 물건은 없다고 빨리 계약해야 한다고 한다. 이 부동산을 검토해 보니 나름 대로변에 위치하고 상권도 나쁘지 않았다. 지하1층 ~ 지상4층 건물로 공실도 없는 건물이었다. 수익률도 괜찮아서 매수를 고려하고 있다고 한다. 고객은 이 부동산을 사도 되는지 문의를 하고 있다.

A고객이 검토하는 부동산은 수익형부동산이다. 그 중에 대표적인 꼬마빌딩인 것이다. 꼬마빌딩이란 말 그대로 소규모 형태의 상가건물을 말한다. 정확한 꼬마 빌딩의 정의는 없으나 대략 5층 미만, 매매가액 50억원 이하의 건물을 의미한다. 땅값이 비싼 곳은 당연히 건물의 규모가 작고, 저렴한 곳은 건물의 규모가 커질 수 있다. 일반적으로 상가주택보다는 크고 10층 이상의 중소형 빌딩보다는 작은 규모로 볼 수 있다. 최근에는 아파트 가격이 급등하면서 비싼 아파트 보다 꼬마빌딩을 선호하는 투자자들이 급격히 늘고 있다.

하지만 A고객처럼 너무 쉽게 매수를 하려는 투자자들이 대부분이다. 단순히 물건을 보고 판단하기 때문이다. A고객이 매수하려는 꼬마빌딩은 결론적으로 투자하면 안 되는 물건이었다. 바로 같은 대로변 선상에 대형 판매시설이 공사를 하고 있기 때문이다. 중개업자는 대형 판매시설이 들어오면 상권이 더 좋아지는 호재라고 부추긴다. 하지만 현실은 정반대이다. 특히 꼬마빌딩의 경우에는 더욱 그렇다.

투자자들은 대형 마트나 백화점 등의 판매시설이 같은 상권에 있으면 내 건물의 가치가 좋아질 것으로 판단한다. 하지만 대형 집객시설인 마트나 백화점으로 유동인구를 뺏기게 되고 상권은 안 좋아지게 된다.

대형 판매시설은 기본적인 시설이 우수하다. 주차가 편리하고 편의시설이 집중되어 있다. 최근에는 유명 맛집들까지 입점을 시키고 있다. 계절에 상관없이 이용이 가능하다. 오히려 덥거나 추울수록 대형 판매시설에는 사람들이 몰리게 된다. 이뿐만 아니라 가족 구성원의 나이대에 맞는 업종들이 포진해 있다. 어린 아이들을 위한 놀이시설부터 어른들을 위한 찜질방까지 갖추고 있다. 날씨와 상관없이 편리하게 주차하고 하루 종일 먹고 소비하면서 시간을 보낼 수 있는 장소인 것이다.

이런 막강한 적과 꼬마빌딩이 싸워서 이길 수 있는 방법은 별로 없다. 가까이 위치할수록 불리하다. 대형 집객시설에는 없는 아이템으로 차별화해야 하지만 쉬운 일이 아니다. 이렇게 꼬마빌딩 투자자들은 대형 집객시설에 대해 충분히 검토해야 한다. 만약 대형집객시설이 있더라도 건물의 입지가 좋다면 배후상권을 꼼꼼히 살피고 유동인구의 소비수준을 판단해서 임차인을 선정해야 한다. 단순히 기존 임차인으로 꼬마빌딩을 유지한다면 부동산의 가치를 상승시키기는 불가능하다. 철저한 준비와 대비만이 꼬마빌딩의 미래가치를 높일 수 있는 길이다.

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