[스포츠서울]A씨는 여유자금으로 임야에 투자를 할 생각이 있다. 은퇴 후에 전원주택도 짓고 밭도 일구며 살고 싶어서다. 마침 중개업자로부터 좋은 물건이 있다는 얘기를 들었다. 강원도에 있는 임야였다. 고속도로 톨게이트에서 20분정도 떨어진 곳이었다. A씨가 더욱 맘에 든 것은 임야에 울창한 숲이 우거져 있기 때문이다. 보기만해도 힐링이 되는 것 같았다. 이곳에서 전원주택을 짓고 살면 건강도 좋아질 것 같았다. A씨는 꼭 이 임야를 사고 싶다고 하는데 정말 사도 되는지 궁금하다.

A씨처럼 은퇴 후를 대비해서 혹은 투자목적으로 임야를 매입하는 투자자들이 있다. 하지만 정확히 내용을 파악하고 투자하는 사람들은 많지 않다. 지인들이나 중개업자의 말에 현혹되어 묻지마 투자를 하는 경우가 대부분이다. "큰돈 아니니까 묻어 두자"라는 식으로 안이하게 투자를 하는 것이다. 이럴 경우 정말 묻어둘 수 밖에 없는 경우가 생길 수 있다. 특히 임야의 경우에는 더욱 조심해야 한다. 기본적인 내용만 숙지해도 낭패를 막을 수 있다. 임야에 투자할 때는 다음과 같은 사항을 알아둘 필요가 있다.

첫째, 임야는 산지관리법에 의해 보전산지와 준보전산지로 나누어진다. 보전산지는 다시 임업용산지와 공익용산지로 구분된다. 쉽게 말해 보전산지는 자연생태계나 자연경관을 보전하기 위해 개발을 제한하는 지역이다. 그래서 약초나 야생화 재배 등 자연환경파괴를 최소화하는 수준의 활용만 가능한 임야이다. 반면에 준보전산지는 보전산지 이외의 산지를 말한다. 준보전산지는 산지전용에 대한 행위제한을 비교적 적게 받는다. 주택이나 공장 등의 개발이 절차에 따라 가능한 산지로 볼 수 있다(산지관리법 제4조 참조). 당연히 준보전산지를 선택해야 한다.

둘째, 경사도이다. 경사도란 말 그대로 평지부터 시작해서 산정상까지의 경사도를 말한다. 경사도가 심한 임야는 아무리 싸더라도 투자해서는 안 된다. 개발이 불가능하기 때문이다. 개발이 가능한 임야
의 경사도는 최대 25도이다(산지관리법 제14조 1항 참조). 지자체 별로 개발이 가능한 경사도가 다를 수 있다. 투자대상 토지의 경사도는 한국임업진흥원 필지별 산지정보서비스를 통해 확인할 수 있다.

셋째, 입목축적이다. 입목축적이란 일정한 면적 안에 수목이 얼마나 많이 있나를 비율로 나타낸 것이다. 나무가 많으면 많을수록 비율은 높아진다. 기본적으로 150% 이하인 임야가 산지전용 허가가 가능하다. 당연히 비율이 높을수록 보존가치가 높은 임야가 되는 것이다. 이 입목축적 또한 지차체별로 기준이 있고 해당필지의 입목축적은 별도로 조사를 해서 파악해야 한다.

이외에도 임야에 투자할 때 고려할 사항은 많이 있다. 용도지역에 따라 판단하는 것도 중요하지만 개발할 수 있는 토지인지 아닌지가 가장 중요한 부분이다. 비오톱 등급이나 개발제한구역인지 여부 판단도 사전에 조사해야 한다.

따라서 여유자금을 임야에 투자해서 장기적으로 묶어 둔다고 생각하면 안 된다. 현재 개발가능성이 있는 좋은 땅이 나중에도 좋은 땅이 될 수 있다는 것을 명심해야 한다.

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