[스포츠서울] A고객은 중개업자로부터 부동산을 하나 소개받았다. 좋은 수익형부동산이라고 하며 꼭 사야 된다고 한다. 이 부동산은 구분상가였다. 자세히 살펴보니 대로변에 있는 큰 건물의 2층에 있었
다. 임차인으로는 K은행이 입점했고 임대차 조건도 좋았다. 투자수익률을 따져 보니 5% 정도로 맘에 들었다. 이 구분 상가를 사도 되는지 문의를 하고 있다.

수익형부동산 중에 대표적으로 구분상가가 있다. 구분상가란 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 근거한 건축물이다. 건물을 건축하고 수분양해서 소유주가 여러 명으로 나뉘어진 건물을 말한다. 집합건물로도 불린다. 이런 집합건물에 구분되어 나눠진 상가 1호나 한 칸을 소유하여 임대하거나 사용하는 것이 구분상가이다. A고객은 이 구분상가를 사도록 권유받은 것이다. 이런 구분상가에 투자할 때 가장 중요한 것이 바로 임차인이다.

이 구분상가의 임차인은 K은행이다. 은행은 안정적인 임차인으로 볼 수 있다. 법인으로 월세도 꼬박꼬박 받을 수 있는 임차인 것이다. 하지만 요즘 은행은 과거의 은행이 아니다. 다시 말하면, 더 이상
좋은 임차인이 아니다. 상권에서 은행이 있는 입지는 가장 유동인구가 많고 땅값이 비싼 지역이었다. 과거 명동에 상업은행이 있었던 자리가 우리나라에서 가장 땅값이 비싼 자리였다. 하지만 지금은 명
동역 쪽에 네이처리퍼블릭의 자리가 1위를 고수하고 있다. 주5일 근무제가 도입되면서 은행은 상권에서 찬밥신세가 되어 가고 있다. 9시에 문을 열고 4시면 문을 닫는다. 공휴일과 휴일에는 항상 문이 닫혀 있다. 이 것이 바로 임차인으로서 은행이 가지고 있는 아킬레스건이다.

우리가 수익형부동산에 투자할 때 중요한 것은 내가 투자한 부동산이 얼마나 자본수익이 늘어날 수 있냐 이다. 얼마나 많은 사람들이 내가 투자한 부동산에 오가며 소비를 하고 유동인구가 증가하는지가 중요하다. 이처럼 사람들이 지속적으로 증가하고 늘어나기 위해서는 부동산이 항상 열려 있어야 한다. 저녁에도 불이 꺼지지 않고 오픈되어 있어야 한다. 다시 말하면 1년 내내 영업을 할 수 있는 업종이 들어 오는 것이 가장 효과적이다. 이런 면에서 은행은 가장 안좋은 업종 중 하나로 볼 수 있다. 월세가 잘 들어오는 안정성은 있으나 부동산의 가치가 높아지기는 어려운 임차인이다. 또 인터넷뱅크와 업종경쟁으로 인해 은행 점포 수는 점점 줄어들고 있다.

수익형부동산에서 은행은 임차인으로서는 지는 업종 중의 하나다. 온라인으로 대체가 될 수 있고 점점 점포숫자가 줄어들고 있기 때문이다. 증권이나 저축은행 등의 금융업종들이 대부분 마찬가지이다. 또 유행을 많이 타는 업종 또한 신중히 선택해야 한다. 예전에는 흔히 볼 수 있었던 당구장이나 탁구장, 만화방과 같은 업종도 이제는 점점 없어지고 있다.

반면에 지속적으로 증가하거나 뜨는 업종들도 있다. 스타벅스와 같은 커피업종은 이미 대세로 올라선지 오래다. 이뿐만 아니라 먹고 마시는 업종은 장기적은 관점에서 유리할 수 있다. 하지만 이들 업종도 경쟁이 심해 입지를 잘 선택해야 한다. 최근에는 VR과 같은 가상현실을 체험할 수 있는 업종도 대세로 떠올랐다. 스크린으로 할 수 있는 골프, 야구, 승마 등을 실내에서 체험하는 것이다. 이처럼 시대에 따라 뜨는 업종과 지는 업종이 있다. 이런 시대의 흐름을 잘 살피는 것이 안정적인 수익형 부동산을 만들 수 있는 길이 될 수 있다.

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