[스포츠서울]세법은 정책적인 목적에 의해 특정 부동산에 대해 양도세 감면의 혜택을 주는 경우가 있다. 미분양 주택 등에 대한 양도세 감면이 그 대표적인 경우다. 구체적으로 2000년 12월31일 이전에 5채 이상을 임대개시한 주택이나 95년11월1일부터 2015년 12월31일까지의 기간 중 신축·임대하거나 미분양주택을 취득한 경우 등 19가지나 된다.

즉 많은 수의 주택이 양도세 감면대상 주택인 것이다. 그런데 그 종류가 너무 다양하고 많기 때문에 해당 주택을 보유한 경우에도 감면의 요건 등을 명확히 모르는 경우가 많다. 통상 감면대상 주택은 주택이나 건설경기가 침체된 특정 시기에 취득했거나 일정 기간 임대할 것을 요건으로 한다. 취득기간과 임대기간, 취득 조건 등이 전부 다르기 때문에 구체적인 조건은 물건 별로 개별적인 판단이 필요하다.

다만 공통적으로 적용되는 기준도 있다. 개별적인 조건에 앞서 바로 이 공통적인 기준을 파악하는 것이 중요하다. 첫번째는 거주자 여부이다. 19가지의 감면주택 중 13개가 거주자에게만 적용된다. 장기일반민간임대주택에 대한 장기보유특별공제 10% 추가의 특례와 2009년 3월16일 이후 적용된 미분양주택에 대한 양도세 감면 등 6개만이 비거주자에게도 적용되는 특례이다. 다시 말해 비거주자인 경우에는 감면이 좁게 적용된다는 뜻이다.

두번째는 감면주택의 상속에 대한 처리이다. 즉 감면대상주택을 취득·보유한 자가 사망하여 이를 물려받은 상속인이 양도하게 되면 동일하게 감면을 적용해줄지 여부이다. 그런데 이에 관한 법령의 명시적인 규정이 없어 해석에 의해 판단해야 한다. 이에 대해 대법원은 조세특례제한법에 의한 특례(감면)는 신축주택 등을 직접 취득한 자로 봐야 한다고 판시하고 있다. 따라서 감면주택이 상속되어도 상속인은 향후 양도시 감면혜택을 받을 수 없다(대법원 2014두35126 참조).

조세특례제한법에 의한 양도세 감면주택에 해당되는 경우 양도세 감면, 중과제외, 다른 주택 비과세 판단시 주택수 제외 등의 다양한 혜택을 받을 수 있다. 그러나 같은 시기에 취득한 경우라도 비거주자는 대상에서 제외될 수 있어 주의가 필요하다. 또한 해당 기간 중 매입으로 취득한 경우에만 감면을 받을 수 있다. 감면주택이 상속되면 혜택은 사라진다. 따라서 감면주택을 소유하고 있는 경우에는 물려주지 말고 팔아야 감면을 받을 수 있다. 다만 예외적으로 임대주택의 경우에는 의무임대기간(장기일반임대주택의 경우 8년~10년) 중에 상속되는 경우 사망자의 임대기간은 상속인에게 상속된다. 즉 이어서 남은 임대기간을 채울 경우 감면 등을 받을 수 있다.

'부동산 어벤져스가 전하는 부동산 부자가 되는 지름길!' 스포츠서울이 금융권 최고의 실력파인 '신한은행 부동산투자자문센터' 부동산 전문가들의 칼럼 [부동산 이실직고(理實直告)]를 매주 주 3회 (월·수· 금요일) 게재합니다. [부동산 이실직고(理實直告)]는 주택(재건축· 재개발), 수익형부동산, 부동산세금 등 분야에서 이론과 실전을 겸비한 부동산 전문가들의 생생한 칼럼인데요. 독자들의 부동산 지식을 한단계 올려주고, 나아가 부자로 가는 지름길을 제시합니다.<편집자주>