[스포츠서울]시내의 주요 상권을 다니다 보면 상권의 핵심적인 위치에 건물이 아닌 주차장이 있는 경우를 종종 볼 수 있다. 건물을 지어서 임대료를 받는 게 좋을 것 같은데 나대지 상태로 두고 있는 것이라 의아하게 생각되는 경우가 많다.

건물을 짓지 않고 주차장을 운영하는 데에는 저마다의 사정이 있을 것이다. 건물 신축에 필요한 자금이 부족한 경우도 있을 수 있다. 혹은 주변에 차량 이용자는 많은데 주차장이 없어 유료 주차장을 운
영하는 것이 더 수입이 좋을 수도 있다.

그런데 이러한 이유 말고 세법상의 이유도 있을 수 있다. 지방세법상 건물이 없는 나대지는 건물이 있는 토지보다 더 높은 세금이 부과된다. 우선 재산세의 과세표준과 세율이 더 높다. 구체적으로 과세 표준 1억원 초과분에 대해서는 0.5% 세율이 적용된다. 건물 부수토지였다면 과세표준 10억원 초과분부터 최대 0.4%의 세율이 적용된다. 또한 보유한 나대지 공시가격의 합이 5억원을 넘을 경우 종부세도 부과된다. 건물 부수토지는 종부세가 80억원부터 부과되는 것에 비해 기준점이 5억원으로 매우 낮다. 양도세도 중과된다. 나대지의 경우 기본세율(6~42%)보다 과세표준 구간별로 10%포인트 높은 중과세율이 적용된다.

따라서 일반적으로 나대지에는 건물을 올려서 사업에 사용해야 세금부담을 덜 수 있다. 그런데 건물을 올릴 수 없는 상황이라면 다른 방법이 있다. 바로 주차장을 직접 운영하는 것이다. 주차장을 운영하면 토지 위에 건물이 없는 경우에도 사업용 토지로 간주한다. 사업용 토지로 간주되면 재산세와 종부세는 물론 양도세 중과도 피할 수 있는 것이다. 물론 최소 2년 이상 운영해야 한다.

주차장 운영을 통해 사업용 토지로 간주되기 위해서는 일정한 요건을 갖추면 된다. 첫째 주차장 운영자와 토지 소유자가 같아야 한다. 즉 임차인이 주차장을 운영하면 안 된다. 둘째 「주차장법」에 의한 노외주차장 이어야 한다. 노외주차장 운영을 위해서는 관할 시·군·구에 신고해야 한다. 셋째 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액 비율이 토지가액의 3% 이상 되어야 한다. 이때 토지가액은 특별한
사정이 없는 한 공시가격을 기준으로 한다.

결론적으로 보유한 토지에 당장 건물 신축 등을 할 수 없는 경우라면 주차장 운영을 통해 수익도 창출하면서 세금도 줄일 수 있다. 양도세의 경우 사업용 여부를 판단할 때는 최소 2년 이상 주차장으로
운영해야 한다. 따라서 주차장 수요가 일정 수준 이상 뒷받침되는 곳은 미리미리 주차장 운영을 검토하는 것도 좋은 절세의 방법이 될 수 있다.

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