[스포츠서울]지난 8월 서울 성북구 정릉동의 85m²아파트 경매에 10명의 입찰자가 참여했다. 본 경매에서 최고가 매수인은 5억77만7000원(감정가의 102.2%)을 적어낸 투자자였다. 그런데 집행법원은 매각결정기일에 매각불허가 결정을 내렸다. 그래서 매수인은 입찰보증금만 돌려받고 입찰을 마칠 수 밖에 없었다. 이처럼 최고가를 써냈더라도 집행법원의 판단에 따라 매각이 불허가 될 수 있다. 신한옥션SA 통계 자료에 따르면 2018년 전체 경매 물건 중 194건이 이렇게 매각불허가 결정을 받았다.

법원이 매각을 허가하지 않는 사유는 민사집행법 제 121조에 정해져 있다. 예를 들어 경매절차 상 오류가 있어 법원이 직권으로 불허가 결정을 내리는 것이다. 또 이해관계인의 이의신청으로 매각허가여부를 결정할 수도 있다. 여기서 이해관계인이란 채권자, 소유자, 채무자뿐만 아니라 최고가매수인을 포함한다. 다시 말해 최고가매수인 역시 스스로 매각 불허가를 신청할 수 있다는 말이다. 매수인의 불허가 요청 사유에는 단순 변심은 당연히 배제된다. 본인이 최고가로 입찰한 경매사건을 취소하려면 다음의 사유여야 한다.

첫째, 매각물건명세서에 중대한 흠이 있는 경우이다. 매각물건명세서에는 부동산의 표시 ∙ 점유자 ∙ 등기된 권리 및 가처분의 내용 ∙ 지상권이 기재된다. 그런데 매각물건명세서에 예기치 않게 선순위 임차인에 대한 정보가 누락되어 매수인이 손실을 입는다면 매각불허가 신청이 가능하다(대법원 95마1197 참조).

둘째, 천재지변 등 매수인이 책임질 수 없는 사유로 매각물건이 현저하게 손상된 경우이다. 예를 들어 천재지변으로 인해 표시된 지적이 부족하게 되었거나, 물건 내에 인신 사고가 발생할 때 최고가매수인은 매각불허가 신청이 가능하다.

셋째, 부동산에 중대한 권리관계의 변동이 경매절차 진행 중에 발견된 경우이다. 물건에 신고되지 않았던 거액의 유치권이 존재한다거나 법원 모르게 1순위 근저당권이 소멸되어 2순위였던 가등기나 대항력 없던 임차인의 보증금을 매수인이 인수하게 된 경우이다.

참고로 물건의 훼손 및 중대한 권리관계가 변동되었다면 매각허가결정 이후라도 대금납부 전에 취소 신청이 가능하다(민사집행법 제127조 1항 참조). 그러나 매각대금을 납부한 후라면 경매절차로 인한
구제는 어렵다. 대금 납부한 시점부터 경매 물건은 본인 소유가 되며, 이후 경매개시결정등기의 말소 및 배당이 이뤄지기 때문이다.

따라서 최고가매수인은 매각대금 납부 전에 다시 한번 매각 물건을 점검하는 것이 좋다. 혹시 모를 하자를 대비하는 것이다. 매수인이 어찌할 수 없는 경매 절차상 하자나 회생 중지 명령 등의 불허가사유일 때도 있다. 하지만 물건의 훼손 및 권리관계 변동일 때는 매수인의 노력에 따라 만약 있을 경매 사고를 예방할 수 있다.

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