[스포츠서울] 부동산 가격이 급격하게 변동되는 시기에는 매매계약의 구속력이 약해진다. 이러한 시장 상황에서는 통상 매매가의 10%에 해당되는 계약금이 작게 느껴질 수 있다. 그래서 계약당사자 일방은 계약금의 손해보다 얻는 이익을 더 크게 보고 계약을 해제하는 것이다. 그러나 거래 상대방 입장에서는 억울한 측면이 있다. 계약금으로 배상을 받았지만 막연히 손해를 본 느낌이 든다. 더욱이 손해의 경중을 따지며 배상액을 흥정하기까지 한다.

이와 같이 일방이 계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있다는 것은 당연한 관행처럼 적용되고 있다. 하지만 이는 관행은 아니다. 일반적으로 통용되는 계약의 내용이 고착화된 것이다. 일반 매매계약서
의 해당내용을 살펴보면 계약의 해제 방법이 명시돼 있다. 또한 '별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 문구도 볼 수 있다. 때문에 별다른 분쟁없이 계약금의 포기와 배액상환 만으로 매매계약의 해제가 가능했던 것이다.

연장선상에서 해약금은 매매대금의 10%라는 인식이 통용되기도 한다. 하지만 계약금이 손해배상액의 기준(한도)이 되는 것일 뿐, 계약금의 적정 비율은 개별계약에서 정하기 나름이다. 다시 말해 계약금이 반드시 매매대금의 10%는 아니어도 된다는 얘기다. 그렇다면 매매계약의 구속력을 강화하기 위한 방법으로 계약금을 더 많이 지급하는 대안도 고려할 수 있다.

추가로 계약금이 손해배상액의 기준이 되는 계약에서는 실제 손해의 경중을 따지거나 이를 상대방에게 입증할 필요가 없다. 그러므로 계약의 해제 사유에 따라 정해진 계약금(해약금)을 수취하기만 하면 되는 것이다. 다만 유∙무형의 손해는 약정된 손해배상액인 계약금을 초과하지 않는다.

처음부터 해약을 염두하고 계약을 진행하지는 않을 것이다. 하지만 계약금이 단순히 계약을 체결했다는 증거금 만이 아니라는 사실을 인지해야 한다. 통상의 계약서에는 다른 약정이 없는 한 계약금은 해약을 할 수 있는 권리의 대가이자 손해배상액의 기준이 된다. 그렇다 해도 표준매매계약서라는 이유로 약관처럼 대충 훑고 넘어가는 것은 위험해 보인다. 자칫 손해의 범위가 계약금의 포기 또는 배액상환으로 끝나지 않을 수 있기 때문이다.

부동산 매매계약은 형식에 정함이 없는 거래당사자간 합의가 우선하는 법률행위이다. 하지만 절차의 편의를 위해 다양하고 복잡한 법률행위를 표준화한 계약이 통용되는 것이다. 그러나 이는 일방이 준비한 계약이지 인증된 표준은 아니다. 그래서 본인이 처한 입장과 시장환경에 따라 계약조건을 적이 조절할 수 있어야 한다. 이는 계약의 시작인 계약금부터 적용해야 한다. 이해는 하지만 계약금의 납입시점보다 되돌리기 어려운 잔금 시점에 조건을 따지는 분들이 많다는 점이 아쉬울 따름이다.

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