[스포츠서울] 경매에서 주거용 물건을 권리분석할 경우 현황조사서를 확인하는 것이 중요하다. 현황조사서에서 경매 물건의 점유현황과 임대차관계를 확인할 수 있기 때문이다. 이를 토대로 집행법원은 점유사실과 임차정보를 매각물건명세서에 기재한다. 매각물건명세서를 볼 때 매수인은 임차인의 주민등록 날짜를 주목해야 한다. 주택의 인도와 함께 주민등록(전입신고)한 날짜로 보증금의 대항력이 성립 여부가 판가름 나기 때문이다.

만약 현황조사서에 거주(점유)자가 확인되지 않는다면 경매투자자가 직접 현장을 탐문할 필요가 있다. 실제 거주하지 않고 전입만 되어 있는 가장임차인이 있을 수 있기 때문이다. 현장 확인 전에는 전입 신고된 임차인이 점유하고 있다는 가정을 두고 권리분석을 진행하면 된다. 그래서 주민등록일자가 경매기준권리일 보다 빠르게 신고되어 있다면 임차인에게 대항력이 있다고 가늠해 볼 수 있다.

이러한 주민등록은 임차의 여부를 제 3자가 인식할 수 있도록 하는 공시방법이다. 하지만 등기부등본에서는 확인되지 않는다. 그래서 임차인은 임차주택의 등기사항전부증명서(舊 등기부등본) 상 주소를 반드시 실제 현황 상 주소와 일치하도록 신고해야 한다.

그런데 경매 물건 중에는 지번이나 동∙호수가 일치하지 않는 물건이 간혹 있다. 예를 들어 전입세대를 열람했을 때 신 주소의 건물번호가 틀리게 신고되어 있거나, 지번만 표시되고 동∙호수는 누락되는
경우이다. 심지어 다세대 주택에서 전입신고된 호수(401호∙402호)가 공부 상 호수와 바뀌어 전입신고된 물건도 있다. 이런 경우 임차인의 대항력은 성립되지 않는다.

게다가 주택의 종류에 따라 주민등록 방법이 다르다. 먼저 단독주택의 경우는 지번의 기재만으로 충분하며 호수를 기재하지 않는다. 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수가 있더라도 세부 호수까지 기재할 필요가 없다.

또한 건물이 2개 이상의 필지에 건축되어 있는 경우, 건물이 없는 지번으로 주민등록을 하였다면 유효한 공시방법으로 인정되지 않는다. 이 또한 대항력이 성립되지 않는다. 해당 건물이 있는 필지의 지번으로 주민등록 해야 한다(대법원 2000다44799 참조).

공동주택(다세대주택, 아파트)에 주민등록을 할 경우, 지번만 표시하고 동∙호수를 누락하면 주민등록으로 유효하지 않다. 공동주택에 임차할 때 주민등록이 대항력을 갖추기 위해서는 동∙호수를 반드시
기재해야 하며, 실제 현황이 등기사항전부증명서 상 주소와 일치해야 한다.

따라서 주민등록이 실제 공부와 일치하지 않아 대항력을 주장할 수 없는 경우가 생긴다. 이럴 때 매수인은 대항력의 판단을 주민등록의 기본 원칙에 맞춰 접근해야 한다. 매수인에게 저가 매수의 기회가 되기도 하지만 향후 임차인과 명도 문제가 생길 소지가 많다. 그리고 인도명령 등의 법적 절차로 인해 장시간이 소요될 수도 있다. 결론적으로 법원의 현황조사에서 발견된 주민등록 오류는 매수인 입장에서 득이 되기 쉽지 않다.

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