[스포츠서울] 시장가보다 비교적 저렴하게 부동산을 매수할 수 있는 경매에 사람들의 관심이 높아지고 있다. 경매에 대한 관심은 실제 입찰로 이어진다. 그리고 경매를 경험한 사람은 경매시장보다 상대적으로 경쟁이 덜한 공매시장에도 관심을 갖는다. 실제로 2017년 공매참여 인구를 보면 21만8000명으로 2016년 보다 15% 늘어난 연 20만명을 기록하고 있다. 연간 매각건수도 3만7000건으로 2016년보다 12% 증가하는 등 5년 연속 증가세다. 최근 참여자가 계속 늘고 있는 공매는 경매와 어떤 차이가 있는지 알아보자.

공매와 경매는 입찰 참여하는 방법에 차이가 있다. 경매는 기일입찰 방식이다. 한날 한시에 입찰을 희망하는 사람들이 법원에서 입찰에 참여한다. 따라서 시간에 제약이 있는 사람들은 입찰 참여가 어렵다. 그런데 공매는 법원방문 없이 캠코(자산관리공사)에서 운영하는 공매포털시스템 온비드를 이용하여 정해진 기간 안에 입찰하면 된다. 정해진 기간은 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 24시간 입찰 가능하다. 경매처럼 법원에 갈 필요가 없어 편리하다.

공매는 입찰하는 물건에 따라 투자자가 고려해야 하는 점이 달라진다. 경매는 당연히 모든 물건에 대해 인수하는 권리유무를 따져봐야 한다. 그런데 공매는 매각되는 물건(압류재산, 유입자산, 수탁재산, 국유재산)에 따라 다르다.

먼저 공매의 70% 이상을 차지하는 압류재산(세금, 공과금 등의 체납으로 인한 경매)에 대해 살펴보자. 압류재산의 경우 매수인이 별도의 권리분석을 해야 하고 명도 책임도 매수인에게 있다. 특히 대항력 있는 임차인 등 소유자 외의 점유자가 있다면 명도소송을 진행해야 하기 때문에 각별히 주의해야 한다. 경매와 비슷하다고 보면 된다.

반면 유입자산과 수탁재산은 경매과정에서 모든 권리를 소멸시킨다. 따라서 매수인이 인수하는 권리가 발생할 여지가 없다. 또한 세입자의 명도책임을 대부분 캠코가 부담한다. 뿐만 아니라 대금의 분할납부도 가능하며 매매 대금을 전액 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능하다.

참고로 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우도 있다. 국세체납으로 진행하는 공매와 민사집행법에 따라 진행하는 경매는 별개의 절차다. 따라서 공매가 진행되는 과정에 경매가 동시 진행될 수도 있다. 이 경우 공매와 경매 입찰자 중 먼저 대금납부를 완료하고 소유권을 취득한 사람이 최종 소유자로 확정된다. 소유자가 확정되면 다른 절차는 취소된다.

공매와 경매를 비교해 보면 크게 다른 점은 없다. 경우에 따른 절차와 주체의 차이만 있을 뿐이다. 결국 중요한 것은 공매, 경매 모두 투자자가 인수할 수 있는 권리를 꼼꼼히 따져보고 미래가치가 좋은
물건을 판단하는 것이다.

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