[스포츠서울]1주택 비과세는 그 절세효과가 매우 크다. 대신 비과세를 받기 위한 요건도 엄격하다. 비과세를 받기 위해서는 거주자인 1세대가 2년 이상 보유한 주택을 1주택 상태에서 양도해야 한다. 특히 2017년 8월2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유기간 중 거주도 2년 이상 해야 한다.

그런데 예외적으로 2년 보유 및 2년 거주 요건 없이도 비과세를 적용하는 경우가 있다.

첫번째는 보유 및 거주기간과 상관없이 비과세하는 경우이다. 민간임대주택에 관한 특별법에 의한 건설임대주택은 최소 5년 이상 임대로 거주하다 분양을 받아 취득하게 된다. 원칙적으로 1주택의 거주기간은 소유한 기간 중에 거주해야 하고 임차인으로서 거주한 기간은 인정되지 않는다. 하지만 건설임대주택의 경우 분양 후 2년 이상 추가로 거주하지 않아도 비과세를 인정한다. 즉, 임차인으로서 거주한 기간을 인정해주는 것이다. 공공 사업용으로 협의매수 또는 수용되는 경우에도 보유 및 거주기간과 상관없이 비과세를 받을 수 있다.

단, 공익사업의 사업인정고시일 전에 취득한 것이어야 한다. 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우에도 보유 및 거주기간과 상관없이 비과세를 받을 수 있다. 다만 이 경우에는 거주자인 상태에서 주택을 취득하고, 세대전원이 출국하며, 출국일로부터 2년 이내에 양도해야 한다. 1년 이상 계속 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편으로 세대전원이 출국하여 비거주자 상태에서 양도하는 경우에도 역시 보유 및 거주기간과 상관없이 비과세된다.

두번째는 취득 후 1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우이다. 도시 및 주거환경정비법에 의해 재개발∙재건축사업이 진행되는 경우 사업기간 동안 거주하기 위해서 대체취득한 주택은 1년 이상만 거주하면 비과세를 받을 수 있다. 단, 관리처분인가일 이후에 대체주택을 취득해야 한다. 그리고 준공 후 2년 이내에 재개발∙재건축된 신축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 한다. 또한 준공일로부터 2년 이내에 대체주택을 양도해야 한다. 1년 이상 거주한 주택을 취학∙근무상의 형편∙질병의 요양 등 부득이한 사유로 세대 전원이 다른 시∙군으로 이전하는 경우에도 1년만 거주하면 비과세를 받을 수 있다.

법은 기본적으로 상식에 기반을 두고 사회적 합의에 의해 구성된다. 1주택 비과세규정에 대한 예외조항 역시 그렇게 하는 것이 타당하다는 상식에 근거하고 있다. 이미 거주한 것으로 보는 경우나 불가피하게 양도해야 하는 상황에 대해서는 세법도 인정을 하는 것이다. 중요한 점은 세법의 이러한 예외조항을 잘 파악하고 본인의 상황에 따라 절세의 기회로 삼을 수 있다는 점이다.

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