[스포츠서울]아파트는 경매 초보자들도 쉽게 접근하는 물건이다. 권리분석도 비교적 단순하고, 매수 후 환금성도 용이하다. 아파트의 대표적인 권리분석은 임차인의 대항력 유무이다. 임차인이 배당을 받는지, 매수인에게 인수되는지, 그 기준과 근거에 맞춰 확인을 해야 한다.

그런데 경매 물건을 보다 보면 임차인의 전입신고는 있는데, 확정일자 및 배당요구가 미상인 경우가 적지 않다. 정상적인 임차인이라면 자신의 권리를 적극적으로 피력해야 하는데 이상하리 만큼 임차인의 권리를 고지하지 않는 것이다. 그래서 가장임차인을 확인하는 방법과 시도가 성행하는 것 같다. 하지만 현실적으로 녹록한 작업은 아니다. 초보자라면 더욱 엄두가 나지 않는다.

그러나 등기부등본만 봐도 합리적으로 의심해볼 여지가 있다. 주요 금융기관(은행 등)이 1순위 근저당권을 설정하고 있는데도 대항력있는 임차인이 있는 경우이다. 금융기관은 1순위 근저당으로 담보된 대출을 선호한다. 다른 권리가 있을 때 대출 취급이 거절되거나, 대출 한도를 줄인다. 그럼에도 불구하고 대항력있는 임차인이 있고 감정가 대비 대출 금액이 많을 때가 있다. 이런 경우 임차인의 대항력에 대한 합리적 의심을 해볼 수 있다.

왜냐하면 은행은 소유주 외 다른 전입세대가 있게 되면 반드시 임차 여부를 확인한다. 임차 계약이 아닌데 전입되어 있는 사람은 보증금 없이 거주하고 있다는 각서를 받는다. 이것이 '무상임차각서'다. 주로 가족∙친척∙지인이 전입해서 살고 있는데 집주인이 대출을 받고자 할 때다. 필히 전입된 사람이 자필로 기재해야 한다. 그래야만 경매 시 은행의 채권이 전입자보다 배당에서 우선할 수 있다. 임차인 스스로가 '돌려받을 보증금이 없다'고 확인해 준 것이다. 채권자인 금융기관은 신분증 사본과 확정일자를 통해 임차인 스스로 작성했다는 법적 근거를 남겨둔다.

따라서 금융기관이 1순위 근저당보다 임차인의 전입이 우선한 물건은 무상임차 가능성을 염두해볼 수 있다. 우선 감정가와 보증금을 비교해서 대출금액이 과다한 수준인지 살펴보도록 한다. 추가해서 경매입찰 7일 전 법원의 매각물건 서류 열람해보자. 채권자가 제출한 무상임차각서의 징구 여부를 확인하는 것이다.

참고로, 무상임차각서로 1순위 근저당보다 배당 순위가 밀린 임차인은 매수인에게도 보증금의 인수를 주장할 수 없다. 바로 채권자와 임차인 간 작성된 무상임차각서의 효력이 매수인에게도 미치기 때문이다(대법원 2016다248431 참조). 또 법원문서인 현황조사서와 매각물건명세서에 임대차가 존재한다 보여도 채권자가 제출한 무상임차각서는 유효한 효력이 있다(대법원 2016다228215 참조).

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