[스포츠서울] 서울 근교에 전원주택 부지를 신한옥션SA에서 찾던 A씨, 마침내 원하는 물건을 찾았다. 입지가 좋아 미래가치는 양호하다. 그런데 해당 토지 위 매각 제외되는 건물에 대항력있는 임차인이 거주하고 있어 법정지상권 성립여부, 임차보증금 인수여부의 확인이 필요하다.

등기부를 살펴보니 현재 토지소유자와 건물소유자가 달라 법정지상권은 성립하지 않을 것으로 보인다. 따라서 매수인은 해당에 건물철거 등을 청구하여 토지소유자로서의 권리를 행사할 수 있다. 또한 건물소유자는 법정지상권이 성립하지 않아 토지의 계속 사용을 주장할 수 없다.

하지만 건물철거 등을 위해 건물을 비워야 하는데 대항력있는 임차인이 보증금 반환 전까지 이사를 거부할 수 있다. 토지소유자는 그 건물의 점유를 제거하기 전에는 해당 토지 위의 건물 철거 등의 행위를 할 수 없다는 얘기다. 이러한 경우 토지소유자가 대항력있는 임차인에게 퇴거청구를 할 수 있는지, 그리고 퇴거시 임차인의 보증금을 매수인이 지급해야 하는지 궁금하다.

토지소유자는 임차인 때문에 토지사용을 제한받고 있다고 볼 수 있다. 임차인이 건물을 비워주지 않아 건물철거를 할 수 없는 상황이기 때문이다. 그러므로 토지소유자는 자신의 토지소유권 행사에 대한 방해를 제거하고자 임차인의 퇴거를 청구할 수 있다. 이는 임차인이 건물에 대해 대항력을 갖고 있다고 해도 달라지지 않는다. 왜냐하면 대항력은 건물에 관한 것이지 토지에 대한 대항력은 아니기 때문이다(대법원 2010다43801 참조).

뿐만 아니라 건물소유자가 토지사용권을 상실하여 토지소유자의 건물철거 등에 대항할 수 없는 경우에도 대항력 있는 임차인은 토지소유자의 권리행사에 대항할 수 없다. 즉 건물소유자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않은 사유 등으로 인해 토지사용권을 상실하면 임차인도 퇴거명령에 응해야 한다는 말이다. 건물소유자가 건물철거 요구에 따라야 함은 물론 대항력있는 임차인도 토지소유자의 권리행사에 대항할 수 없다.

토지만 매각되는 지상에 건물이 법정지상권이 성립하지 않으면 매수인은 해당 건물에 대항력있는 임차인의 명도는 걱정하지 않아도 된다. 또한 임차인의 보증금을 매수인이 납부해야 하는 의무도 없다. 임차인 퇴거청구를 통해 명도절차를 진행하면 된다.

하나의 특수권리도 매수인에게는 부담이다. 그런데 경우에 따라 두 가지 특수권리를 분석해야 하는 때도 있다. 그럼에도 불구하고 위 사례처럼 법령과 판례를 근거로 따져보면 답은 있다. 미래가치가 분명한 물건이라면 포기하지 말고 답을 찾으려는 노력이 필요하다.

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