[스포츠서울] A씨는 거주중인 강북의 아파트를 양도하고 강남으로 이사하려고 한다. 이사를 위해 강남의 집을 추가로 취득했고 강북 아파트는 차익 5억원을 남기고 매도(10년 보유, 잔금일 4월30일,5억원에 취득하여 10억원에 양도)했다. 그런데 A씨가 생각했던 것보다 양도세가 많다는 얘기를 들었다. 주택을 양도하는 경우 9억원 이하의 1주택은 비과세되고, 이사를 위한 일시적 2주택인 경우에도 비과세를 받을 수 있는데 왜 양도세가 많이 발생할까?

A씨는 2년 전 양평에 별장을 신축했다. 그런데 별장을 신축할 때 인테리어에는 신경을 많이 썼지만 세금은 미처 고려하지 않았다. 바로 이 양평 별장 때문에 A씨는 비과세를 받을 수 없다. 양평, 강북,
강남까지 3주택자가 되기 때문이다. 게다가 강북의 아파트는 다주택 중과에도 해당된다. 2018년 4월1일 이후 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 2주택자는 16~52%, 3주택자는 26~62%로 중과된다.

별장은 주택이 아닌 것으로 알고 있는데 왜 3주택자가 될까? 별장, 즉 상시 주거용으로 사용하지 않는 주거용건물은 주택이 아니다. 그래서 양도세 중과를 계산할 때 별장은 주택수에 포함되지 않는다. 대신에 별장을 신축할 때는 취득세가 중과(과세표준금액의 8% 추가)된다. 또한 보유 기간 중 재산세도 역시 중과(단일세율 4%, 주택은 0.1%~0.4%)된다. 그래서 별장 신축시 많은 사람들이 별장이 아닌 주택으로 신고하고 취득세와 재산세 중과를 피한다. 당장의 취득세와 재산세만 생각하기 때문이다.

하지만 취득세와 재산세 부담에 비해 양도세의 부담이 훨씬 크다. 특히 다주택 중과세가 적용되는 경우에는 더욱 그렇다. 양도세를 비과세 받느냐, 받지 못하느냐에 따라 세금은 수천만원에서 수억원까지 차이가 난다.

결과적으로 부동산과 관련된 의사결정을 할 때 세금에 대한 고려가 반드시 있어야 한다. 그리고 세금에 대한 고려와 이에 따른 의사결정은 근시안적으로 판단할 문제가 아니다. 주택을 포함한 부동산은
그 규모와 특성으로 인해 보통 수년 이상 장기 보유하게 되는 특성이 있다. 따라서 부동산 세금을 검토할 때는 당장의 세금만 고려할 것이 아니라, 몇 년 뒤나 몇 십 년 뒤까지도 고려해야 한다. 그리고
그 과정에서 사전에 세무전문가에게 충분히 상담해야 한다. 길게 보고 판단할 때 세금도 아낄 수 있고 더 나은 의사결정도 가능하다.

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