[스포츠서을] A씨는 사업을 통해 많은 돈은 벌었지만, 주택 이외엔 아직 소유한 부동산이 없다. 부동산에 자금을 묶어두는 일은 어리석은 일이라 생각했다. 하지만 최근 부동산가격이 급등하고 사업도 불확실해지자 수익형 빌딩을 사려고 한다. A씨와 상담해보니 좋은 부동산을 사달라고만 한다.

많은 투자자들이 A씨처럼 좋은 부동산에 투자하기를 바란다. 하지만 정확히 어떤 부동산이 좋은 부동산인지를 아는 투자자들은 많지 않다. 투자자들은 높은 수익률과 좋은 입지, 저평가된 가격, 안정적인 임차인, 역세권, 많은 유동인구, 관리의 편리성 등을 찾는다. 하지만 이 모든 조건들을 갖추고 있는 수익형 부동산은 존재하지 않는다. 단지 투자자들의 이상일 뿐이다. 어떤 부동산이 좋은 부동산인지는 투자자만이 알 수 있다. 다시 말해 투자자의 정확한 요구사항이 있을 때 좋은 부동산에 투자할 수 있다는 말이다. 투자자들은 다음 세가지 원칙을 고려해서 투자를 해야 한다.

첫째, 투자자의 자금 규모를 정확히 판단해야 한다. 본인이 가지고 있는 자금보다 훨씬 큰 부동산을 바라만 보면 안된다. 대출을 포함하더라도 적절한 규모로 산정해야 한다. 또한 대출은 전체부동산 가
격의 30% 이내가 안정적이고 레버리지 효과도 크다. 하지만 대출이 많을 경우 금리가 인상되면 이자부담액이 커져서 부동산을 운용하는데 어려움을 겪을 수 있다.

둘째, 이상적인 부동산의 장점 중에서 투자자가 가장 원하는 조건을 고를 수 있어야 한다. 예를 들면 건물 관리에 어려움이 있는 투자자는 임차인이 많지 않고 신축한 건물중심으로 투자해야 한다. 초보
투자자의 경우, 임차인을 상대하기 어렵기 때문이다. 또 건물의 노후도가 심하면 누수라든지 건물 유지보수 비용이 많이 발생한다. 반대로 경험이 많은 투자자의 경우 입지를 최우선으로 고려한다. 건물이 낡았거나 임차인이 말썽을 피우고 있더라도, 상권의 중심에 있는 부동산을 선택하는 것이다. 임차인은 명도소송을 통해 정리하고 건물은 철거를 통해 신축을 할 수 있기 때문이다. 이렇듯 투자자의 경험과 노력에 의해 수익형 부동산의 형태가 달라질 수가 있다.

셋째, 기간이다. 정확한 투자기간을 설정해야 한다. 단기간으로 투자하는 것인지 장기간으로 투자를 할 것인지가 중요하다. 기간에 따라서 대출약정기간, 투자비회수, 임대차 기간 등이 달라질 수 있기
때문이다. 단기간으로 설정하면 가격이 좀 비싸더라도 현재 상권이 형성되어 있고 안정적인 곳에 투자해야 한다. 하지만 10년이상의 장기적으로 투자한다면 지하철개통이나 배후세대의 개발가능성이 높은 곳에 투자를 해야 한다.

누구나 좋은 부동산에 투자하기를 희망하지만 원칙을 가지고 투자하는 사람은 많지 않다. 내가 원하는 부동산을 정확히 정하는 것이 중요하다. 여러 물건 정보를 투자자의 투자원칙을 기준으로 판단할 수 있기 때문이다. 투자자가 얼마나 정확하고 명확한 투자원칙을 가지고 있느냐에 따라서 좋은 수익형부동산의 성패가 달려 있다.

 

'부동산 어벤져스가 전하는 부동산 부자가 되는 지름길!' 스포츠서울이 금융권 최고의 실력파인 '신한은행 부동산투자자문센터' 부동산 전문가들의 칼럼 [부동산 이실직고(理實直告)]를 매주 주 3회 (월·수· 금요일) 게재합니다. [부동산 이실직고(理實直告)]는 주택(재건축· 재개발), 수익형부동산, 토지, 경매, 부동산세금 등 5가지 분야에 걸쳐 이론과 실전을 겸비한 부동산 전문가 6명의 생생한 칼럼인데요. 독자들의 부동산 지식을 한단계 올려주고, 나아가 부자로 가는 지름길을 제시합니다.<편집자주>