땅을 사려고 하는데 미등기 건물이 있으면 어떻게 할까? [부동산 1분 칼럼]
    • 입력2020-05-22 06:50
    • 수정2020-05-22 06:50
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[스포츠서울] 청년 농부 L(33)씨는 다니던 회사를 퇴사하고, 2년 전 귀농해 땅을 임차해서 토마토 농사를 짓고 있다. 어느 정도 토마토 농사에 자신감이 생기면서부터 본격적으로 토마토 농장을 만들기 위해 땅을 매입하려고 한다. 그러던 중, 경매로 나온 땅(대구지방법원 김천지원 사건번호 2019-554)을 발견했다. 경북 김천시에 소재한 전(田) 3,052㎡(923평) 정도 되는 땅이었다.

1차 감정가는 1억2193만원에서 51%인 6218만원이 떨어져 최저입찰가격은 5974만원인 상태였다. 등기부에는 1순위 근저당권, 2순위 지상권, 3순위 경매개시결정 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸되는 권리였다. 하지만 땅에는 오래된 미등기 건물이 있었다. 매각물건명세서에는 “매각제외 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립여지 있음”이라는 내용이 있었다. 정말로 땅에 미등기 건물이 존재하면 무조건 법정지상권이 성립하는 것인지 궁금해졌다.

지방에는 의외로 미등기 건물이 많은 편이다. 이러한 미등기 건물이 토지와 함께 상속되는 경우가 있다. 그 이후에 토지에만 근저당권이 설정되었고, 여기에 기하여 경매를 당하게 되면 미등기 건물에 대하여 법정지상권의 문제가 생긴다. 법정지상권은 근저당 설정 당시에 동일인 소유에 속하는 토지와 건물이 경매로 인하여 각기 다른 소유에 속하게된 경우에 건물의 소유를 위하여 인정되는 권리다(민법 제366조 참조).

토지 위에 미등기 건물이 존재하면 법정지상권을 따져봐야 한다. 원칙적으로 미등기 건물은 원시취득만 인정된다. 미등기 건물을 그 토지와 함께 매수한 사람은 그 토지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전받지 못하고 있다가, 토지에 대하여 근저당권이 설정되고 그 근저당권의 실행으로 토지가 경매되어 다른 사람의 소유로 되는 경우가 있다. 이런 경우에는 그 근저당권의 설정 당시에 이미 대지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었으므로 법정지상권이 성립될 여지가 없다(대법원 2002다9660 참조).

본건의 경우 근저당권 설정 당시 토지 위에는 오래된 미등기 건물이 존재하고 있었다. 토지와 미등기 건물의 소유권은 경매로 매수한 A씨는 B에게 매도했고, B씨는 다시 C씨에게 매도한 상태였다. 경매로 매수한 미등기 건물은 원시취득이 인정된다. 하지만 근저당권 설정 당시에는 소유권이 B씨에게 이전되어 있었다. 그러면 근저당권 설정 당시에 토지의 소유자는 B씨가 된다. 그러나 미등기 건물은 원시취득자인 A씨의 소유가 되는 것이다. 따라서 근저당권 설정 당시에 이미 토지소유자와 미등기 건물의 소유자가 다르기 때문에 법정지상권은 성립할 수 없는 것이다.

한편 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 다만 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(민법 제187조 참조). 즉, 미등기 건물을 상속받은 경우에는 소유권을 취득하게 된다. 그러므로 토지와 함께미등기 건물을 상속받은 이후에 토지에 근저당권이 설정되고, 그 토지가 경매에 붙여지면 미등기 건물은 법정지상권이 성립되는 것이다.

또한 합의에 따라 토지는 형(A)이 단독으로 상속받았고, 미등기 건물은 형(A)과 동생(B)이 공동으로 상속받았다. 이후 토지에 근저당권이 설정되었고, 급기야 경매를 당해서 토지만 매각되는 경우에는 당연히 법정지상권은 성립된다.

그러나 토지와 미등기 건물을 형(A)과 동생(B)이 공동으로 상속받은 경우, 형 지분의 토지만 경매로 매각되는 경우 법정지상권은 인정되지 않는다. 왜냐하면 이는 토지소유자 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대해서도 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하기 때문이다(대법원 92다55756 참조).

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