[남자의 재테크] 봄 분양시장에 대한 기대와 우려
    • 입력2019-03-11 11:39
    • 수정2019-03-11 11:38
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박합수 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원
[스포츠서울] 최근 주택시장은 정부의 부동산대책과 공급 확충 등의 영향으로 안정기에 진입했다. 지역별 편차는 있으나 조정 폭을 늘리며 전년도 가을 상승분을 반납하는 지역도 나타났다.

이런 분위기와 맞물려 최대의 내 집 마련 관심사로 떠 올랐던 분양시장에 대해서도 옥석을 가려야 한다는 기류가 있다. 분양시장에 대해 전반적으로 정리해 보자.

분양시장의 가장 큰 매력은 주변 시세대비 분양가가 저렴하다는 것이다. 지난해 주택가격 상승 폭이 큰 상황에서, 분양가는 HUG(주택도시보증공사)의 분양보증 심의를 받아야 하므로, 주변지역에서 1년내 분양했던 가격의 110% 이하에서 책정할 수 있기 때문이다.

시세 상승 금액대비 분양가는 10%밖에 오르지 못함에 따라 차액이 커진 결과이다. ‘로또 분양’이라는 신조어가 탄생한 계기이다. 하지만 분양물량이 뜸해지고 종전 분양물량과의 시차가 1년 이상 벌어지며 이런 혜택이 사라졌다. 광진구에서 분양했던 A아파트 전용 115㎡는 서울에서 분양할 물건 중 근래 들어 유일하게 미분양이 발생했다.

이유는 2가지인데, 분양가가 9억원이 넘어 중도금대출이 불가하다는 것과 3.3㎡당 분양가가 3300만원을 넘었다는 것이다. 광진구 전체 평균 아파트 시세보다 3.3㎡당 700만원 가량 비싼 분양가이다. 주변에 1년내 분양가 심사를 받은 단지가 없어 사실상 임의책정이 가능한데 따른 결과이다. 서울 등의 지역에서 앞으로도 이런 일은 종종 나타날 수 있는 만큼 주의가 필요하다. 지자체에서 분양가 심의를 하고 있으나 분양가상한제가 아닌 상태에서 빚어진 일이다.

한 부동산정보업체에 따르면 2~3월 사이 전국에서 약 5만가구 분양물량이 쏟아진다고 한다. 서울에서 그동안 분양가 산정 때문에 계속 미뤄졌던 ‘동대문 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’가 인근 ‘청량리역 해링턴플레이스’와 더불어 분양에 나선다. GTX 등 개발호재가 풍부한 청량리역 주변 물량으로 관심이 높다. 주상복합 형태의 물건으로 역시 분양가가 성공의 관건이다.

이어서 위례 신도시의 마지막 북위례 지역(약 5000가구)의 두 번째 분양 물량인 ‘힐스테이트 북위례’가 선보인다. 첫 번째 물량이 100대 1이 넘는 청약경쟁률을 보임에 따라, 이 단지 또한 그 수준에서 예상된다. 이 지역은 분양가상한제가 적용되어 시세 대비 70% 이하로 책정될 것으로 보여 인기를 이어갈 것이다.

올해 분양시장은 실수요자 위주로 충분히 관심을 가져볼 만하다. 일반 아파트 시장이 일정 부분 조정기에 들고 지나치게 오른 가격으로 불안한 상황에서 섣불리 매수에 나서기는 다소 부담스러운 상태이다. 새 아파트가 대세인 측면에서 분양시장은 아주 매력적인 내 집 마련 1순위인 것은 분명하다.

다만 유의할 점은 첫째 주변 시세와의 분양가 점검 비교가 필수이다. 높은 가격을 피해서 분양에 참가하려는데 더 비싼 분양가를 주고 매입하는 우를 범해선 곤란하다. 서울 강북 등의 지역에서는 3.3㎡당 분양가를 2000만원대 기준으로 살펴봐야 한다.

둘째 중도금 대출 여부 등 본인의 자금조달여력을 점검해 대응해야 한다. 분양가가 9억원이 넘을 경우 대비책을 세우고 접근하지 않으면 난처한 상황에 직면할 수 있다.

셋째 분양권, 입주권을 보유하였더라도 1주택자로 간주됨을 주의해야 한다. 자칫 부적격 당첨자에 해당될 경우 1년간 청약을 할 수 없게 된다. 조정대상지역(청약과열지역)에서 1주택자는 전용 85㎡ 초과 면적에만 청약할 수 있고, 그 비율도 무주택자에게 75%를 배정하므로 25% 내에서 기회를 얻을 수 있다. 설령 당첨된다고 하더라도 분양아파트 입주 가능일로부터 6개월 이내에 종전 주택을 처분해야 하는 조건부다. 물론 종전 주택을 1가구 1주택 비과세 혜택을 받고 새집으로 갈아타는 것은 의미 있는 일이므로 긍정적으로 받아들이면 된다.

봄 분양시장이 여기저기서 열리면 실수요자의 마음도 설렐 수 있다. 하지만 분양아파트 입지를 꼼꼼히 현장을 방문해 점검하고 과대광고에 현혹되지 말아야 한다. 가장 기본적인 역세권 가치를 되새길 필요가 있으며, 초등학교와의 접근성도 반드시 점검해야 한다. 앞서 언급한 주변 시세 대비 분양가의 적절성과 자금 조달 상환계획 등도 필수 확인사항이다. 자칫 부적격 당첨자에 해당되는 낭패를 볼 수도 있어 청약가점 등을 챙겨보며 대응해야 한다.
박합수 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원
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