[스포츠서울] 2017년 통계청 인구총조사에 따르면 1인 가구는 전체가구의 28%를 차지하고 있다. 젊은층 뿐만 아니라 노년층도 1인 가구가 급격히 늘어나고 있다. 이렇게 1인 가구가 급증하다 보니 주택시장에도 변화가 생겼다. 투자자뿐만 아니라 실사용자들도 중대형보다는 중소형을 선호하고 있는 것이다. 특히 수익형부동산 투자자들은 더욱 소형주택을 갈망하고 있다. 소형주택의 대표 주자는 역시 오피스텔이다.

오피스텔은 1980년대 중반 처음 시작돼 수익형부동산의 대표주자가 되었다. 오피스텔을 정확하게 따지면 업무시설이다. 업무공간이 50% 이상으로 주거를 동시에 할 수 있게 만든 것이다. 하지만 핵가족화가 진행되면서 오피스텔에서 주거가 점점 늘어나게 되고, 게다가 바닥난방까지 허용하면서 오피스텔은 급성장했다. 또한 소형아파트보다 상대적으로 가격이 저렴하고 쉽게 투자할 수 있기 때문에 지금은 소형 주거의 대표가 되었다.

이렇다 보니 2000년도 이후 오피스텔은 우후죽순 늘어나기 시작했다. 수도권 신도시 중심으로 지식산업센터와 오피스텔이 집중적으로 공급되었다. 수익률은 매년 낮아지고 공실률은 점점 늘어나고 있다. 오피스텔은 투자성이 악화되고 있는 실정이다. 이런 상황에서 과연 오피스텔은 수익형부동산의 대표주자 역할을 할 수 있을까? 오피스텔은 더 이상 안정적인 수익형부동산으로 보고 투자하기 위험하다.

하지만 알토란 같은 오피스텔을 고를 수 있다면 아직도 투자기회는 있다. 안정적인 수익을 낼 수 있는 오피스텔은 다음과 같은 조건이 필수다.

첫째, 공실률이다. 오피스텔에 공실이 많이 있다면 투자해서는 안 된다. 공실이 많은 오피스텔은 이유가 있다. 신축한지 오래되어 노후도가 심하다거나 교통환경이 좋지 못하다. 임대가 대비 시설들이 낙후되면 임차인들의 외면을 받기 쉽다. 가격이 비싸더라도 신축 오피스텔을 선택해야 한다. 또한 오피스텔도 세대수가 많을수록 유리하다. 세대수가 적으면 아파트와 마찬가지로 관리비도 많이 나오게 된다.

둘째, 역세권이다. 오피스텔의 임차인들은 대부분 직주근접을 오피스텔에 거주하는 가장 큰 이유로 판단한다. 직장과 주거공간이 가까울수록 공실 리스크가 적다. 따라서 지하철역과 가까우면 가까울수록 오피스텔의 경쟁력은 높아진다.

셋째, 신축가능 부지 확인이다. 오피스텔에 투자할 때 가장 간과하기 쉬운 부분이다. 내가 투자하는 오피스텔만 생각하고 주변 입지는 고려하지 않기 때문이다. 투자대상 오피스텔 주변으로 다른 오피스텔이 들어올 수 있는 땅이 있는지 살펴봐야 한다. 나대지가 없다 하더라도 낮은 층의 건물이나 자동차정비소, 주차장 등이 있다면 이곳에 향후 오피스텔이 들어올 가능성이 매우 높다. 그렇게 되면 내가 투자한 오피스텔은 점점 낡게 되고 신축한 오피스텔 쪽으로 임차인이 몰리게 된다. 결국 공실이 생기고 수익률은 낮아 질 수 밖에 없다.

따라서 오피스텔에 투자를 하더라도 원칙을 세우고, 꼼꼼히 살펴 투자해야 한다. 아무리 공급이 많다 하더라도 알짜 오피스텔은 있기 마련이다. 장기적인 관점보다는 단기적인 관점으로 오피스텔에 투자
를 해야 한다. 또한 대지 지분율이 아파트에 비해 많이 낮기 때문에 재건축을 통한 자본수익은 기대하기 어렵다는 것도 명심해야 한다.

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